【看中國2013年08月21日訊】BWCHINESE中文網訊，最近網上流傳說北京有人開始甩大戶型了，其實不但網上說，線下也開始流傳這樣的消息。有人開始甩房，可能基於兩個原因，一是房產稅不久就要全面開徵，房產稅開徵後，直接受損的就是大戶型，因為人均80平米免征額絕對是能保護大多數人的利益的。一套大戶型自然不如弄兩三套小戶型實惠。二是，中央反腐正在悄然進行中，中國紀委負責人就說過，反腐要一點一點的來，走穩每一小步，而腐敗官員幾乎無一沒有房產問題，存房不如存錢踏實，可能已經成為貪官們的共識。
在業內人士馬躍成看來,新一屆政府成立以來，已經召開過13次常務會議，其中只有兩次談到過房地產調控問題。這與上屆政府頻繁出臺調控政策大不相同。其實，不僅僅是政府會議不大談調控，即使是新政府成員也很少涉及樓市問題。但是，政府不作聲，業內反而緊張起來。我們記得以前每次政策出臺，都會遇到激烈的反抗，批判聲更是不絕於耳。然而，現在，我們看到的是大炮聲日漸稀少了，擔憂的人反而多起來了。
「最嚴厲」的樓市調控政策仍在執行，但調控效力似已式微。
從2012年年中到2013年上半年，北京的開發商度過了一段久違的好時光。
由於住宅供應持續緊張，市場從量價齊升漸至一房難求。如果沒有官方強制的行政干預措施(如暫停發放預售許可證)，房價的實際漲幅很可能將超出社會輿論可以容忍的底線。
一位受訪的某大型上市房地產公司高管表示，「非常看好北京未來10年的房地產市場」。這種信心源自一年來的市場回暖，更來源於企業對政策企穩的看多預期。7月30日召開的中央政治局會議，相關表述為「促進房地產市場平穩健康發展」，未言「調控」，也沒有出現「抑制房價」、「房價合理回歸」等字眼。
加上近期房企回歸一線城市拿地，北京、上海再現新地王，以及頻傳房企再融資開閘利好，嗅覺靈敏的市場人士據此揣測：是不是決策層對房地產有了新態度？
在受訪專家看來，分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作的中央政治局會議，某種程度上是為十八屆三中全會的改革政策定調，有關房地產的表述顯得「很有伏筆」。
房地產「平穩健康」的目標取向，需在經濟下行之際「穩增長」的大語境中來理解。種種跡象表明，決策層已經發出從短期「運動式」調控向長期制度化建設轉變的積極信號。
至於下一步房地產業的具體政策究竟走向何方，除了要看經濟運行的「大數據」外，恐怕還要取決於決策層如何破解一系列房地產業面臨的新課題。
其中一個較為棘手的新課題是，一線城市供不應求、二三四線城市卻供過於求，冰火兩重天。顯然，「北京感冒，全國吃藥」一刀切式的房地產調控政策已走到盡頭。一套能夠左右逢源、兩全其美的房地產長效機制何時能出爐，考驗著新一屆政府的改革決心和智慧。
曹遠征：限價限購等行政調控政策走到盡頭
進入7月，與天氣一樣，北京房地產市場熱度持續攀升。「日光碟」不斷湧現，價格不斷上漲。
7月20日，位於北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤，開盤當天1462套房源售罄，認購金額37.9億元，創下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高記錄。
一線城市房地產價量齊升，在中國銀行首席經濟學家曹遠征看來，限價限購等行政調控政策已經「走到盡頭」。
一線限價失效
位於北京大興區的金融街融匯項目原計畫4月初開盤，但600套房有超過6000組客戶認購，「關係戶」遠超房源數量。開發商只得在7月低調開盤，房源被一搶而空。同樣情況也出現在保利、萬科、珠江等開發商的項目上。
「現在北京市場，一套房有10個人搶，沒有關係根本買不到。」一位上市房地產企業銷售負責人對記者介紹，這樣的趨勢始於2012年七八月份，到2012年下半年，只要是新盤入市都會銷售一空，今年更是供不應求。
「很多開發商都沒存貨了。去年上半年市場不好，急於‘跑貨’，現在後悔當時賣得太便宜。」這位負責人說。
一位接近北京市建委的市場分析人士認為，市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴重；限購又產生了「堰塞湖效應」，有許多在限購之初不夠資格的人，現在逐漸有了資格，湧入市場。
「堰塞湖效應」傳導至價格層面，終致北京房價再度出現「狂飆」態勢。
以萬科北京房山項目為例，2012年5月，該項目售價1.5萬元/平方米，8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤，為規避政府限價，開發商採取裝修拆分的方式，售價達2.3萬元/平方米。
一位不願意透露姓名的北京某上市房地產企業負責人對《財經國家週刊》記者坦言：「價格沒辦法完全控制，北京市住建委也是睜一隻眼閉一隻眼。沒有消費者投訴，他們也不會去管開發商。」
據他介紹，目前調控的主要手段已經被開發商消解。雖然政府採取各種限價政策，但開發商還是有自己的對策。比如，裝修拆分，把裝修款單獨列出，提高價格；現房銷售，建委目前對現房價格沒有過多要求；取得預售許可證時將地下車庫捆綁銷售，等等。
因為客戶量足夠多，開發商還會利用「驗資」程序對客戶進行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明，作為排號門檻；而在沒有取得預售證之前，開發商還會讓合作電商收取幾萬塊錢「誠意金」。
「這都是違規手段。但這些錢能收上來，說明客戶真是很多。」該人士同時介紹，開發商採用這種方法之後對客戶首付能力要求很高，如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清，而在去年上半年市場低谷時候，開發商一度允許首付款分三次付清。
開發商成功突圍政策壁壘後，正游刃有餘地設計新的銷售策略——捂盤、提價。
記者瞭解到，萬科集團已要求旗下項目提高新開盤項目毛利率，規定毛利率必須達到20%以上才可以入市。同時在內部要求今年控制銷售規模，盡量不推盤。知情人士透露：「集團五六月份提出今年不能賣得太多，要為明年30週年沖業績做準備。北京今年銷售目標大概在150億，明年要到200億。」
「有些項目有先天劣勢，客戶量積蓄不足，但價格仍然在漲。開發商的策略是要保持住價格，雖然賣得不好，還是要漲價。」該人士說。
這樣的現象已經引起諸多擔憂。8月12日，幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在微博上表示：近年房地產調控一直在「限」字上做文章，先打壓供給，後抑制需求，(方向)都調反了。造成供不應求推動房價上漲，限購最嚴厲的城市漲幅最高。事實證明，調控思維已經鑽進死胡同，現在到了反思的時候。
增加供給悖論
在8月17日《一虎一席談》的節目中，現場有不少觀眾提出疑問。
「房地產調控已經沒有意義了，一旦我們的債務出現危機的時候，油門是要踩下去，這個油門就是房地產。去年12月4日政治局會議踩油門之後，從12月5日開始上漲資產價格，一直漲到了2月4日整整兩個月，這次又出現了6月份我們看到的整個的回購的，債務回購的整個利率在上漲，漲的幾乎是崩潰。在這種情況下，不可能不去踩油門，踩油門來救這個急，所以我們去孤立地看房地產這個市場沒有任何意義。」
「供求關係在房市場其實嚴重扭曲的，因為人往往不是理性的，尤其是現在房地產，很多人買房子原來是投資需求或者投機需求，包括現在那個剛需，我很懷疑什麼叫剛需，年輕人結了婚馬上就要買新房子嗎？從外國看人家美國年輕人可能先租房子。」
中國銀行首席經濟學家曹遠征認為，一線城市限制需求的辦法已經走到盡頭，接下來要轉向增加供給，即增加住宅供地，「只有依靠市場化調控手段，才能從根本上解決供需矛盾的問題」。
曹遠征分析，從銀行觀察來看，房地產最大的問題不是槓桿率過高，而是目前一線城市的房價過高，居民買不起房。解決這個問題只有一個辦法，就是增加住宅用地供應量。
在他看來，目前增加供地面積的條件已經成熟。中國的就業形勢正在發生變化，就業壓力減輕，地方政府有條件把一部分工業、商業預留用地轉為住宅開發用地以增加住宅供應。
「比如北京目前僅有30%的供地用於住宅，能不能在供地總面積不變的情況下，把更多的土地用在住宅建設上？少蓋點寫字樓和工廠，住宅價格自然會相對低一些。」曹遠征說。
這一觀點遭到中國房地產業協會秘書長苗樂如的反駁：「即使把北京所有的土地都蓋上房子，也滿足不了源源不斷湧入的購房需求。」苗樂如認為，三四線城市可以通過增加供給解決供需矛盾、平抑價格；但是一線城市尤其是北京，這種辦法在現實層面行不通的。從城市承載力角度來說，北京不可能全面敞開住宅供應。
正因如此，上一屆中央政府在後期逐步意識到，熱點城市住宅供應不足，不是短期內能夠解決的問題。苗認為，這是決策層在認識上的一大進步。
通過調節供求關係來平抑價格波動，是理論上最為市場化的宏觀調控手段，但目前中國房地產市場的現實並非這麼簡單。多位受訪的業內專家對記者指出，當前中國房地產市場正面臨兩極分化：北京、上海等一二線城市已經步入「成熟型市場」，存量房銷售佔比漸漸超過新建房；而眾多的三四線城市，仍是以新建商品房為主導的「生長型市場」。
来源:BWCHINESE中文網
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