【看中國2013年07月11日訊】中國境內貨幣市場的「6月風暴」已告平息，但境內銀行重新調整錯配風險的去槓桿化過程，加上中國經濟增速進一步減慢，有可能會在下半年帶來房企融資的風險。
目前部分中小房企已經出現明顯的資金風險隱患，甚至一些知名房企的融資計畫因市場情況而取消；而一些現金流健康且上半年銷售形勢良好的房企，則未雨綢繆開始了利用債券及銀團貸款方式籌措盡量多的現金防備風險，比如中海地產就在本月初籌措了貸款期僅半年的57.5億元銀團貸款。
「金十條」澆滅信託融資的熱火
中國國務院上週五發布最新的金融政策指導即俗稱「金十條」，稱繼續執行穩健的貨幣政策，合理保持貨幣總量。對於房地產，「金十條」則在指導意見中強調，「認真執行房地產調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產融資風險。」
銀監會在隨後的解讀中指出；地方政府融資平臺、房地產、理財和「兩高一剩」行業是當前重點金融風險領域，各金融機構對上述領域的風險要嚴密盯防，嚴加防控。在6月末，上海、江蘇、浙江多地銀監部門向轄內信託公司發出《關於填報信託公司信託項目到期兌付資金安排監測表的通知》，緊急摸底今年內信託業兌付的狀況。
房地產信託及理財產品是中小房企常用的融資手段。去年中金公司就預計，2013年到期房地產信託規模為2816億元，本息合計總還款額約為3,100億元，峰值會出現在2013年中。而信託的剛性兌付原則，決定了這一規模的壓力。
「發新還舊」、「收益率上浮」因此成為今年房地產信託的關鍵詞，今年1—6月份共成立420款房地產集合信託產品，其融資規模為1,119.7億元，同比增長近45%，融資規模榮登信託產品榜首，而且平均年化收益率也高達9.6%。
還有不少以理財產品或理財保險模式包裝的開發貸款，被打包發行給「中國大媽」，除了擔保方的還款承諾外往往並無抵押物，在許多女性論壇的理財版塊充斥此類理財產品的推銷信息。比如福布斯中文網記者就曾經收到過不少保險機構或第三方理財發來的理財產品銷售信息，最低投資額度為100萬元，年化收益在9%-12%左右，其中就有某些最近拿了不少地王的公司融資繳納地價及工程款或某些民間機構投資三四線城市的金融產業園等看起來風險頗高的用途。
大型房企加快海外發債
信託及理財產品是中小房企常用的融資手段，而海外發債則是大中型房企的主要融資方式。根據中國指數研究院的統計，截至今年5月初，已經有27家上市企業發債融資共計人民幣759億元，已超2012年全年發債融資規模的25%。
在國務院表明「嚴格防控房地產融資風險」的聲音下，資金密集型的房地產業未來可能將更加戰戰兢兢，融資難度也可能隨之加大。
7月4日，招商地產注資香港東力實業的交易出現變數。東力實業宣布原訂向招商地產及獨立人士發行價值逾72億港元新股，用以支付向招商地產收購資產的配售協議終止。（招商地產早前買殼原來從事電子貿易業務的東力實業，並向後者注入近50億元人民幣資產，希望將公司打造為海外上市平臺。）這是自去年以來金地、萬科等陸續借殼香港公司的潮流興起以來，首次出現大型上市房企借殼現阻力的個案。
曾經在今年2月希望以11.5%左右的息率發債3億美元卻最後計畫被迫擱置的中小房企旭輝地產，本週則改以銀團貸款方式融資，不過其貸款金額目前只有1.50億美元，而開始籌組時旭輝希望籌措的是2億美元；同時其貸款利率要比倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)或香港銀行同業拆息率上升565個基點。
在此之前的6月末，境外媒體報導，萬達集團9億元期限12個月的短期融資券已推遲發行。同時推遲發行的還有，保利協鑫6億元的短期融資券、寧波城建投資控股10億元的短期融資券等。
而大型房企則在加快融資。7月8日，中國海外發展已取得四家銀行提供的57.5億港元(7.416億美元)短期貸款。該貸款在6月底簽約，今年底到期。若借款者發行新債或取得新貸款，則須在一個月內清償。這項短期融資是用來支應中國海外發展立即的營運資本需求。
龍湖地產則在6月底將原定的四年期分期償付的銀團貸款額度從30億元增加至75億元，利率為較香港銀行同業拆息/倫敦銀行間拆放款利率上升310個基點。貸款平均年限約3.4年。
而今年上半年僅在北京一地就耗資64億元拿地的福州泰禾集團，則更像一個在目前「錢荒」背景下的一個資金壓力測試樣本。6月6日、22日為旗下北京臺湖總部基地等項目提供了56億元的連帶責任擔保後，泰禾集團實際對外擔保總額更已高達109.4億元，佔其最近一期經審計淨資產的486.8%。而去年泰禾集團銷售額剛過100億元；7月8日發布的業績預告顯示該公司雖然上半年利潤同比增長874.13%，但也只是4.1億元，與其今年上半年以來公司累計投入近百億元拿地的規模並不太相稱。
在泰禾集團頻頻拿地背後，外界質疑莫過於泰禾集團是否有足夠的實力和資金來繳納這些土地款並完成開發。面對這種質疑，泰禾集團高管曾對媒體表示：「如果懷疑我們的資金實力，我們可以繼續拿地，只要外界質疑，我們就繼續拿地，只有這樣才能證明我們的實力。」
2013年下半年，金融行業將面臨表外資金短缺局面，這種效應傳遞至房地產行業，可能會令只有上半年銷售回款勝利且手握大量現金的房企能夠突破困境，而高槓桿的中小房企或豪宅開發商一旦項目銷售遇阻或市場有更嚴政策出臺，就會面臨資金鏈緊繃的考驗。而房地產行業的新一輪洗牌即將開始。
来源:福布斯中文網
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