多年來的房地產調控的主基調就是抑制需求，無論是限購、限貸、利率上浮以及各種房地產稅，目的都是為了抑制購房需求。官員們在黨校學到的經濟學是供給不變需求下降，價格就會降下來。然而黨校經濟學沒有教會他們的是供給是會隨著需求變化而變化的。當預期需求下降時，供給會下降得更快。價格會不跌反漲。2012年在政策的高壓下，商品房銷售面積僅增長1.8%，然而住宅新開工面積下降11.2%，土地購置面積下降19.5%。供給比需求看得更長遠，會先於需求調整而調整，而且往往是過度調整。
抑制需求就是抑制生產。當生產萎縮、供給減少時，哪部分需求最先會被犧牲掉？當然是低端需求。任何物質產品的生產都是從滿足高端的需求開始，然後產能擴張，才能照顧到低端的需求。汽車、電腦、手機起初產量很少時，都是富人的玩具，價格一點都不親民。因此，買不起房的人絕對不要寄希望於政府的宏觀調控政策，它只會讓你買房的可能性變得更低而不是更高，除非你自己更快的變成富人。另外，房地產市場的萎縮，有利於龍頭企業更快地搶佔市場份額。以萬科為例，2012年在全國商品房銷售面積僅增長1.8%的情況下，萬科實現了20.5%的增長，市場份額明顯提升。
20%的房產所得稅當然對炒房和投資購房需求具有抑製作用，但是大浪淘沙，剩下的可是對價格不敏感的、堅不可摧的「剛需」，那麼剩下的價格也只可能是向上而不是向下。一定要牢記：任何稅都增加了交易成本，最終都會體現在商品的價格上。
當然，世界上沒有只漲不跌的商品，包括房子。為什麼沒有只漲不跌的商品？因為供給。任何商品，價格上漲總能刺激供給的增加，供給增加到一定程度，價格就會下跌。也就是說，上漲本身鋪就了下跌的道路，上漲是下跌的掘墓人。然而，這種市場自發的調節，往往是以極端的方式進行的。前幾年的綠豆、大蒜市場的漲跌基本上就是這樣的一個自發過程。政府害怕這種漲跌在房地產市場重演。他們擔心房價暴漲之後的暴跌。怎麼樣才能防止暴跌呢？抑制供給。前面說了，供給的不斷增加是日後暴跌的因子。對住房需求的抑制在當下可以立刻體現出來，而由於房地產的生產週期，供給的真正減少要在一兩年之後，這意味著當前的宏觀調控政策為日後的房價買了保險。房價日後因為供給的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果從防止房地產市場暴漲暴跌的角度看，當前的宏觀調控政策是對的。既然，房價不會暴跌，那麼政府的宏觀調控就是房地產投資穩賺不賠的邀請函。
從投資的角度看，當前的房價/租金比無疑是不合理的。回歸理性，要麼是房價的大幅下跌或者租金的大幅上漲。前面分析表明，房價的大幅下跌的可能性不大，這樣的話，租金在未來幾年大幅上漲幾乎是肯定的事情。其實，這也是邏輯推演的必然結果：當前所有的抑制需求政策抑制的均是買房需求，然而並沒有抑制租房需求。當抑制需求的政策抑制了未來的住房供給，而租房需求隨著收入的提高日益膨脹時，租金的大幅上漲不可避免。到那時候，政府恐怕又要推出租金管制政策了。
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来源:網易博客
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