2月20日，國務院常務會議出臺了五條房地產調控措施，被稱為「新國五條」，是繼2010年1月的「國十一條」、當年4月的「國十條」、9月的「9.29新政」、2011年1月的「新國八條」後，房產調控政策的第五次「升級」。
此次新政的主要內容分為五個方面，包括：一，完善穩定房價工作責任制，要求全國35個大城市制定並公布年度新建商品住房價格控制目標；二，堅決抑制投機、投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施。具體而言，已實施限購措施的直轄市、計畫單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施；其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施；嚴格實施差別化住房信貸政策；擴大個人住房房產稅改革試點範圍；三，增加普通商品住房及用地供應；四，加快保障性安居工程規劃建設；五，加強市場監管。
此輪調控政策的出臺，有兩方面的背景
一是，自2012年二季度開始，中國房地產市場開始復甦，近三個月加速回暖，尤其是房價漲幅持續擴大。2013年1月，全國70個大中城市的房價指數環比上漲0.57%；同比增幅更首次由跌轉漲，且漲幅一下跳至0.68%。一線城市繼續領漲全國，北京、深圳和廣州1月的房價環比漲幅超過2%，而之前一個月還只有1%多點。
另一個次要背景是，2月20日的會議是本屆政府的最後一次常務會議，也是溫家寶總理執政十年來的最後一次。巧的是，近十年來的絕大部分時間，政府都在實施房地產調控。從2003年的「121號文」打響「第一槍」，到2013年的「新國五條」這「最後一炮」，溫總理為穩定房價可謂「鞠躬盡瘁」。
筆者之前曾多次呼籲：調控若不升級，一線房價將失控，並預測春節過後至5月是新政出臺的時間窗口。沒料到，春節剛過就見到了行動。
那「新國五條」的效果如何？這是社會上普遍關注的。關注集中在三個方面：
首先，任何一次高規格的調控，肯定會有效果。所謂高規格，往往包括國務院會議、國務院文件、部委通知等。中國樓市是典型的政策市，只要出重大政策，多多少少都會有些效果。比如效果最明顯的一次，是2011年的「新國八條」出臺之後，市場持續降溫，全國房價於10月下拐，連跌了8個月。不過我們也應清楚，多數新政出臺後，效果也僅僅表現為住宅成交活躍度下降，價格漲幅回落。不妨做個比喻：樓市溫度達到80度了，若無調控，則將繼續升至100度；但有了調控，溫度也只是不再繼續上升，或者一段時間後降至60度而已。高溫依舊是高溫，治標不治本。
其次，樓市處於上行期，不要奢望調控效果大。調控屬於「有形之手」，市場屬於「無形之手」，到底誰能更勝一籌，要看誰的力量更大。一方面，「新國五條」的內容總體看來新意不多、力度溫和，即便還有後續的細化措施，其力度也無法與2010年4月的「國十條」、2011年1月的「新八國條」等相提並論。另一方面，更重要的一點是，當前市場屬於去年「見底」後的上行期，大概處於上行通道的上半段近尾聲或中場；而2013年則將處於上行通道的後半段。這就注定了「無形之手」的力量大於「有形之手」；到2014年，形勢有可能逆轉。
最後，本輪調控的具體效果還要看後續細則。筆者對「新國五條」的效果判斷總體不樂觀，具體情況取決於後續配套措施，也即相關部委和地方政府將會陸續出臺的執行細則。
筆者認為，針對細則有四個方面值得期待和觀察
其一，年度房價控制目標。直轄市、省會、計畫單列市，是必須要制定和公布的。不過，2011年曾要求全國各地都公布，結果絕大部分地區的標準是：房價漲幅不超過本地區GDP增幅或人均收入增幅，被網友們戲稱為「漲價目標」。過去兩年，北京和上海曾將標準制定為「房價穩中有降」，但不要奢望這35個城市皆如此。「新國五條」中提出「要按照保持房價基本穩定的原則」，若推敲字眼，「基本穩定」也即漲幅為零上下。下限不重要，也沒有政府會制定；至於上限，多數城市仍有可能以GDP和收入增幅為標準。
其二，限購升級情況。按要求應有所升級，有些城市原來措施偏松，很可能會被住建部要求從緊；但新增城市不必奢望，三、四線城市房價漲幅比較溫和，且地方政府皆不願「自宮」。「教訓」就擺在面前：當前限購城市最多，也即2011年行動最積極的是浙江省。而浙江也成了前年下半年和去年上半年全國房價下跌的「重災區」。限購政策常常受到指責，市場也有點「審美疲勞」，因此難以有效加碼。
其三，房產稅試點擴容。過去，諸多政府文件或重要官員關於房產稅的表述多是「研究推進」，而這次的表述已沒有「研究」二字，說明2013年將付諸行動了。不過，擴容城市的數量和稅負的高低將決定這一政策對市場作用的程度。筆者估計，城市數量不會超過十個，稅負方面也不可能全面對存量房開徵。因此，即便擴容，房產稅也難以有效壓制房價。
其四，房貸政策。以前的調控文件或官員表述中，多用「嚴格實施差別化的住房信貸和稅收政策」，而這次只提「信貸」，沒提「稅收」，說明接下去房貸收緊的可能性很大。「新國五條」出臺的前一天，網上盛傳「二套房貸首付提高至七成，房貸利率提高至1.3倍」。雖然後來「新國五條」中並未提及，但筆者認為，接下去銀監會可能有動作，2013年的房貸政策肯定緊於2012年，假如不下發文件，則肯定會通過「窗口指導」授意商業銀行收緊貸款。其中「二套」房貸收緊的可能性最大，未來各家商業銀行收緊的程度則會有所差別。
當然，上述四方面的細化措施，存在一定變數。不過，總體上仍可預測一下今年市場走勢。1至2月，沿續去年市場回暖勢頭，成交活躍，房價加速上漲。預計主要細則將集中在3月出臺。3至5月，住宅成交的活躍度不會受到明顯影響，價格仍然上漲，但漲幅出現高位振蕩，這其中除了政策效力不大外，還有春季成交量遞增的季節因素。三季度成交活躍度下降，價格漲幅有所回落。四季度的市場存在較大變數，如果三季度成交量下跌明顯，則四季度有反彈的可能，價格則保持基本平穩。
2013年，在一線城市及少數二線城市，一方面住宅庫存快速去化，另一方面補庫存速度偏慢，導致市場供不應求，即便新政打壓下，需求略受抑制，仍難有效改變供不應求的格局，筆者因此認為，2013年多數月份中，房價將仍呈上漲態勢。預計2014年，房價上漲的動力將顯著減退，房價下跌可能性增大。
来源:博客
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