舊年已過，關於房價今年是漲是跌的爭論再度開戰，更有經濟學家直接「約賭」。
房價漲還是跌？買還是不買？
關於房價問題我想講三點：一是要弄清楚長期趨勢和短期波動之間的關係，房價長遠看當然是會漲的，這裡面有通脹和貨幣貶值的因素，70年代末萬元戶，家庭收入過萬就了不得，現在呢？
因為過去樓市黃金10年，房價突飛猛漲，再加上樓市調控的數次調控變空調，越調越漲，強化了消費者的心理預期，為數眾多的人認為中國房價只會漲不會跌，這是很大的誤區十分危險，但是長期看漲不代表一直會漲，受諸多因素的影響，樓市價格會有波動，不同的只是波動幅度大小而已，比如眼下在政策調控的背景下，有些城市房價就出現了下跌，受金融市場影響鄂爾多斯、溫州和安陽等地的樓市更是大幅下挫，上海樓市從90年代算起已經有四次價格調整。
放眼全球，也沒有只漲不跌的樓市，日本房價下跌了幾十年本來有所緩和但不幸的是遭遇海嘯和地震樓市回暖遙遙無期，美國房價從2007年開始下跌一直到6個月前，德國、英國房價在次貸危機期間都下跌，迪拜，香港，香港的房價97年下跌一直到今年初香港財政司司長才宣布說恢復到97年水平，最新的數據是說超出97年高點26%，但考慮物價和通脹的因素，可能還是美國97年的高點。
投資的本質是選擇，選擇更高收益更低風險，規避波動，2004年中國樓市房價快速上漲的第一波裡，有沒有買房按照我的一個當時是外資銀行高官的朋友的話說就是窮人和富人的差別，一樣的道理，如果你是在97年的高點把大部分資金投在香港樓市的人而言，十年八年過去你和你當時的朋友的差別也將是窮人和富人的差別。
如果第一點是側重從投資角度來談房價的話，那麼第二點我想從調控和經濟原理的角度來談談房價，如果說消費者關心房價是因為自己利益密切相關的可以理解的話，那麼從業人員、尤其是研究和評論人士，甚至管理層如果也罷焦點放在房價上的話就陷入了一個大大的誤區，價格只是外在表現，我們更應該關注的是形成中國房價連年快速漲的內在機制，著力於治理內在矛盾才有望使得高房價問題得到真正緩解和解決。
對樓市的調控目標也不應該把焦點放在房價上，房價快速上漲固然是不健康的表現，但大幅下跌就一定是健康的表現嗎？當然不是，造成中國房價連年快速上漲的因素是多方面的，必須綜合梳理制度創新標本兼治才可以。
在房價這一大處說關乎國計民生的嚴肅問題上，我反對任何人尤其是業內人士尤其是所謂的意見領袖，不應該把房價作為炒作的標籤，說一些可能連自己都不信的觀點，語不驚人死不休，博眼球博出位丟棄基本的道德，這是可恥並且可悲可憐的。
政策緊還是松？
說起明年的樓市，我想總體上是穩中有漲的格局，但一線二線和三四線甚至五線城市會有分化。造成過去兩年多來市場調整的根本原因是政策調控，所以衡量市場首要的是要考量政策，十八大以及十八大後召開的中央經濟工作會議已經明確表態，一是維持政策的穩定性，二是堅持樓市調控不動搖，並且加大保障房建設，基本上是維持了2010年以來的房地產去支柱化去投機投資屬性這樣的政策路線。
如果調控政策不變，那麼從供求關係上來看，一線城市和一部分的二線城市，雖然過去兩年調控使得供給有所減少，但一來隨著今年成交量的放大，二來目前庫存依然處在較高水平，因此供給上不用擔心，但需求因為政策不變動的因素未來不會質變，因此會處在穩中有升的狀態下，但一部分二線城市和多數三四線城市甚至五線城市，因為庫存較高的緣故，情況則要相對嚴謹的多。
作為億萬人關注的焦點問題，美麗中國離不開樓市的美麗，或者說沒有樓市美麗美麗中國就將名不符實。
十八大和中央經濟工作會議為我們描繪的美麗樓市藍圖是，一打造雙軌制，即我說的兩口鍋吃飯，低收入階層的住房問題由政府主導的保障房解決，高收入階層在市場化這口鍋裡解決，並且徵收房產稅來補貼保障建設，而中間階層則由保持調控不動搖，抑制房價的快速上漲，大幅提高居民收入水平提高購買力，我們知道調控的方式有兩種，一種是把房價降下來，一種是把收入水平提上去，後者更積極，而美麗樓市的藍圖則是兼顧了兩者。
