填海造樓:爛別墅與高利潤

發表:2012-09-29 23:41
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青島「灧瀾海岸」的一些業主,正在為自己剛剛收樓的海邊別墅豪宅焦心。這些別墅都是建在填海造出來的土地上,購買時每幢數百萬元。兩個月前,開發商青島龍湖地產才將房交給了他們。

業主們的焦心,源於樓體最近出現了不均勻沉降、傾斜和開裂等毛病。青島龍湖地產承認房子有瑕疵,但否認有嚴重的質量問題。

填海造豪宅引發的質量問題,使得業主與開發商的矛盾不斷。早在5年前,國家強調嚴守18億畝耕地紅線後,越來越多開發商轉戰沿海城市填海造別墅。但這些豪宅卻並沒有因其高昂的身價而避免質量問題的出現,並催生如「樓歪歪」、「樓裂裂」、「樓陷陷」等一批用於反諷樓盤質量的專有名詞。
  
豪宅的憂心

「灧瀾海岸」位於青島市城陽區白沙河入海口,房子是將海邊的養蝦池填起建造的,這是龍湖地產進入青島開發的第一個項目。龍湖地產是重慶納稅前五強的民營企業。兩年前,「灧瀾海岸」開盤首日認購金額超13億元,雄踞青島別墅市場銷售冠軍。

不過,在今年5月30日收樓時,一些業主很快發現數百萬元的別墅有問題:樓體不均勻下沉、開裂、傾斜,且覆蓋到小區近500棟別墅。小區的路面也在一場場大雨後,呈波浪型的坑窪、塌陷,因此只好修補不斷。

9月初,《南風窗》記者來到這裡發現,別墅和路面的裝修整改仍在進行中,一些別墅的外立面、屋內天花板和直立面間,都現開裂。別墅外牆和地面接觸的地方,出現很多空洞。如480幢的別墅,小院有明顯下沉,窗臺也隨之傾斜,「橫樑甚至出現裂痕,後來開發商偷偷補上了,但這畢竟是治標不治本。」業主呂女士有些氣憤地指著她家的樓梯說,這樓梯開裂是越來越嚴重了。

「再怎麼修補,新房成危房,內心還是不能接受。」業主宋巍說,交樓前一週,他就發現房子有問題並要求整改,交樓時開發商讓他先簽協議再看房,他覺不對勁。

和宋一樣,很多業主後來失望地發現,交樓前指出的問題,依舊沒修補好。更麻煩的是,隨著時間推移,之前暴露出的問題更加明顯。

青島龍湖地產客服經理袁玉林接到記者電話時卻堅稱,業主反映的傾斜、開裂、下沉等現象根本不存在,房子也不存在任何質量問題,業主所以鬧,是因為地產市場不好,業主希望藉此滿足些不正當利益。

不過,宋巍提供6月份拍攝的一段視頻顯示:機器轟鳴的施工現場,有施工方貼出的「回填土下沉,維修整改中」等字樣。

「房子的整體結構和質量是沒有問題的,我們也承認確實有瑕疵,但哪個地產公司造的房子沒瑕疵呢?樁也是打了,但和客戶要求的可能不一致。」和本刊記者見面時,青島龍湖置業拓展有限公司媒介渠道經理譚康說,針對存在的問題,龍湖將按業主的要求繼續修,修到業主滿意為止。

就房子質量問題,青島市城陽區建築工程質量監督站也進行了鑑定,不過,該監督站副站長張衛民在接受本刊採訪時的回答卻很巧妙,他說:「‘灧瀾海岸’房子的合格不代表就沒問題,存在的問題目前也已經督促建設、施工單位進行整改。」城陽區城市規劃建設管理局則婉拒了記者的採訪。

面對業主的質疑和記者的採訪,青島龍湖置業目前能夠提供的只有一份《房屋質量鑑定報告》和一份《信訪辦理報告》。9月7日,譚康將這兩份文件出示給本刊記者看。《鑑定報告》是由國家建築工程質量監督檢驗中心出具的,不過只針對灧瀾海岸中的一幢別墅—13號樓進行鑑定,鑑定結論為:主體結構無明顯變形、傾斜或歪扭,未發現地基不均勻沉降現象,部分樓地面、部分牆面與樓地面交接處存有裂痕,經過現場檢查並結合施工資料分析可知,此類裂痕均為非結構裂縫。

近500幢別墅中,只是針對其中一幢別墅的鑑定報告,顯然難以讓更多業主信服。譚康說,「目前,確實還沒有整個別墅區的房屋質量報告,13號別墅的報告也是應業主要求鑑定的。」

譚康出示的《關於龍湖一期信訪辦理情況的報告》,則是由青島市城陽區建築工程質量監督站提供的,落款日期是今年8月20日,不過譚康說,「這份《信訪辦理報告》在政府內部已經可以看到了,還沒來得及蓋公章。」

《信訪辦理報告》稱,此前委託山東科技大學科技開發公司對一期工程96個樓座進行抽查測量,並出具關於樓體傾斜度的檢測報告為,「所測建築物的傾斜度在允許的限差範圍內(傾斜度小於4‰),滿足規範的基本要求,質量合格。」報告中,青島市城陽區建築工程質量監督站還特別提到,「該項目(灧瀾海岸)是龍湖公司進入青島房地產市場的第一個項目,對地方情況不熟悉、不瞭解,並沒有建立精品工程的目標……」「這個項目僅是合格工程,不是優良工程,在細部處理上存在不到位、不精緻的地方。」

此外,該報告的內容也確認,該項目涉及地基基礎形式為強夯複合地基,筏板基礎。業內人士分析,地基分為樁基和筏基,筏板基礎意味著沒打樁,這與業主們的質疑是一致的。
  
那些爛房子

相關部門的沉默,並不能阻止這些非富即貴的業主瞭解真相的本事,他們通過內部人士、建築行家的業主瞭解到,「灧瀾海岸」近500套別墅都沒打樁。

青島一家建築公司高級工程師孔先生分析說,填海造樓應該打樁,正常做法是採用灌注樁,一直打到岩石層。具體程序是先回填,接著是分層夯實,每夯實一層都要測一下承載力。

孔先生同是「灧瀾海岸」的業主,他指出了該樓盤存在的問題:用橡皮泥(軟土)回填,房子建在筏板上,缺乏根基,如遭遇洪水、暴雨或地震,將受致命威脅。靠海的房受洪水等衝擊是常態,曾以靠海為榮的業主,如今憂慮不已。

在青島,最近因填海造樓出現和「灧瀾海岸」一樣「不均勻沉降、樓體傾斜和樓面開裂」的,還有中信地產在膠州灣開發的「中信森林湖」一期,該期別墅有307套。對這些別墅的質量,當地媒體用「一場大雨將豪華別墅淋出豆腐渣本真」、「千瘡百孔,無法入住」、「垃圾房」等來形容。

填海造樓出現質量問題,非青島獨有。從兩年前深圳的「樓陷陷」,到一年多前浙江臺州的「樓歪歪」、「樓裂裂」,都讓人疑惑:填海造房是不是工程技術不成熟?

不過,這很快遭到否定。學地質出身的中國海洋大學教授劉洪濱接受《南風窗》採訪時說,造碼頭或更大的工程都沒問題,造個樓技術上能有啥問題?填海造樓之所以出現質量問題,主要是開發商為省錢偷工減料不打樁或打樁尺碼不足造成。

中國地質大學教授瀋孝宇也談到,他全程參與的深圳灣大橋整個區域都進行軟地基處理,政府出資10多億元,自啟用至今非常穩固,「一個補丁都沒打,更別說沉降了」。

對填海造樓出現很多樓盤塌陷的現象,瀋孝宇認為,應該是沒做軟地基處理造成的,很可能只在表面簡單鋪一層土,否則不會出現大面積的塌陷。

浙江臺州市出現的「樓歪歪」,更是將填海造樓出現的質量問題推向極限。去年12月6日,號稱臺州最大的純海景住宅小區—渝匯藍灣國際內,人們驚奇地發現,兩臺挖掘機「空降」在一幢18層高的建築物樓頂,並從樓頂起逐層開砸、拆除,要知道,10個月前,這房子才竣工並通過驗收交房使用。

砸樓是因為不均勻沉降導致樓體過度傾斜,新房成了危房。4個月後,同是該小區,又有兩幢樓出現不均勻沉降,繼「樓歪歪」之後,這小區又有了「樓裂裂」的別稱,開發商只好重新加固。

專家對「樓歪歪」、「樓裂裂」調查發現,這是大樓樁基承載力不足引起的,加上原規劃建造11層,開發商硬是建成18層,這導致房屋出現嚴重不均勻沉降。
  
「藍色圈地運動」

打根樁到底要花多少錢?

前述高級工程師孔先生給記者算了筆賬,以「灧瀾海岸」180平方米房子為例,應打15根樁,樁滿打滿算是15米,每米造價200元,因此一根樁造價為3000元,15根樁需花4.5萬元。

按此計,「灧瀾海岸」近500幢別墅,不打樁就能省下2000多萬元。這些別墅每平方米售價在1.5萬元以上,但開發商每米200元的打樁費都敢省,這讓業主難以接受。

事實上,填海造別墅的利潤十分豐厚。劉洪濱說,填海成本每畝在3萬元至30萬元不等,具體受水文、深度和氣象等不一樣的影響,成本也不一樣,有的地方甚至連每畝3萬元都不到,但填出的土地身價飆升幾十倍、上百倍!

走到青島五四廣場火炬標誌附近時,劉洪濱舉例說,「以我們腳下這片地為例,就是填海填出來的,地塊售價每平方米1萬多元,每畝高達上千萬元,但填海成本最多就30萬元。」

北京大學教授汪勁曾隨發改委、國土部等部門到深圳調查,他發現深圳填海造出的地,一畝能拍到2400萬元,而填海成本一畝只花20萬元左右。

豐厚的利潤迷醉了地方政府和企業的雙眼,「向大海進攻,填海造地」因此在近幾年瘋狂上演。尤其是在國家提出「嚴守18億畝耕地紅線,堅決實行最嚴格的土地管理制度」後,向大海要地愈演愈烈。

如今,從鴨綠江口到北侖河口,全國1.8萬多公里的海岸線都有圍填海,海岸線屢屢被侵犯。

「從青島飛往天津的航班上朝窗外往下看,就會發現靠渤海灣的很多地方都被圍填了。」劉洪濱傷感地形容,就像拿著竹竿不斷地往海中央趕,海域面積越來越小。

以青島膠州灣為例,海域面積已由1863年的578.5平方公里,縮至1992年的388平方公里,130年萎縮了33%。劉洪濱說,如今又過20年,膠州灣整體面積萎縮達40%。

自1949年以來,中國出現三次填海高峰:第一次是上世紀50年代的農田圍墾,主要解決生產力不足問題,但這一次圍墾面積不大。第二次出現在1980年代,這次除農田圍墾,主要是搞蝦塘、魚塘,還有港口建設。第三次是上世紀末至今,這次規模更大,劉洪濱稱之為「圍填海大躍進」、「藍色圈地運動」,主要用於城市建設、房地產開發、港口工業經濟和旅遊。

18億畝耕地紅線劃定後,地方政府批地非常難,但填海出來的土地審批沒那麼嚴格。「按現行國家政策,填海50公頃以下的,省裡有審批權。」劉洪濱說,一公頃15畝,這意味著對填出750畝以內的土地,省裡有權審批。相比之下,如果要對本是陸地的750畝地審批,就非常困難了。

財稅的衝動讓許多地方政府並未滿足於50公頃以下的審批。他們往往多填海少上報、或先斬後奏,通用做法是「化整為零、分批申報」—為獲得大面積的填海審批,地方政府通常拆分多次申報,每次申報面積小於50公頃,最後再將多次申報獲批的區域打通連成一片。

劉洪濱查閱過最近10年來國家對填海的審批發現,國家平均每年審批只有150多平方公里。這樣算來,最近10年審批不超2000平方公里。但事實遠非如此,有的地方一個工程項目就是上百平方公里。

填海新增地在政策審批上的鬆動,加上地產開發是企業投入為主,暴利誘使下,無需掏錢就可坐享碩大GDP和稅收的地方政府,很樂意和開發商攜手。甚至在國家地產調控下,也急於削尖腦袋想辦法為地產商鬆綁。

「本是貓和老鼠關係,結果這貓不但不抓老鼠,還和老鼠睡到一塊了。甚至帶頭搗亂、搞違建。」劉洪濱指著青島五四廣場海邊的劇院說,這劇院是政府搞的,是個違章建築,媒體報過一次後就不了了之了,政府帶頭搞違建,你說咋辦?

利益的一致讓地方政府和開發商走到一起,甚至在填海造樓出現質量問題時,政府通常還幫開發商出具房屋合格證。浙江省人大代表任狄紹就用「無法無天」來形容「樓歪歪」的出現,並說這不是個案。他說,「樓歪歪」是相關職能部門互相袒護的結果,地方政府在查處上,通常是看關係而不看房子質量,「睜一隻眼閉一隻眼,反正向上匯報的都是好的」。

資本之所以癲狂,多與監管無力脫不開干係。在工程技術早已成熟的今天,填海造出來的別墅頻現的樓體沉降、傾斜、開裂等問題背後,是不斷沉降的監管底線、為利益而扭曲的執法。



来源:南風窗

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