對於大多數人來說,買房是自己人生最重要的決定之一,也可能是自己到目前為止最大的一筆投資,需要謹慎考慮.既然是投資,自己在考慮回報前要首先考慮風險.買房產有沒有風險?當然有.要不然哪有那麼多的銀行沒收房(REO)和短售房 ( Short Sale). 例如,如果你自己確定2-3年會搬離目前住的城市,不要買房.一買一賣需要損失10%左右的費用,包括賣房代理的服務費,買和賣交易稅和其他的Closing Costs.以目前2012年房地產市場來看 , 2-3年的回報在扣除10%的費用後也很難吸引人.何況買房/賣房是一件很費時間和精力的事情,短期投資風險回報不成比例.
有的人會告訴你:貸款利息和房地產稅是免稅的,可以讓你每年推稅省很多.這其實也不完全準確.例如,在加州60萬的房子, 20%首付後48萬的30年固定貸款. 4%的利率算每年利息大概是2.4萬,加州1.5%的房產稅($9K)中只有1%是免稅的 ($6K).總共免稅額總共大概有3萬.30%稅率算每年省$9K,剛好付房產稅.租房是不用付房產稅的,而且報稅時也有$5.8K/人的標準免稅額.
那為什麼大家要買房呢?買房有以下好處: 首先是"家"的歸屬感. 不僅僅是對中國人,對於大多數的美國人也一樣,買房是"美國夢"(American Dream)的重要組成部分.自己買的房子有更多的隱私權,更自由的決定對房子的裝修,布局等等.其次,長期投資的風險/回報率可觀,主要是指長期投資.從經濟發展,人口增長和通貨膨脹等等因素來看,房地產價格從長期趨勢看是一直增長的.2007-2008年起的經濟危機導致了美國許多地區的房價下跌了40%-50%,達到2003左右的價格水平.這是由於過去的貨幣寬鬆政策和不負責任次貸,導致了房價從2002-2007間不正常的瘋狂增長,而現在只是回落到一個正常軌道上.房貸的月付相當於租房的租金,30年的貸款後的回報是已增值而沒有貸款的房子.還有目前4%的低利率(可能持續到2013,2014年)使房貸的負擔減輕了很多.例如50萬貸款30年4%的固定利率每月需要付$2387. 如果利率是6%, 40萬貸款每月需要$2398.從下面的2個圖表可以看出,6%的利率對於30年固定貸款可不算高利率,實際上6%在30 yearfixed 中被定義為"低利率".其他因素也有很多,不一一列出了.
什麼情況下租房更合算呢?個人認為有以下幾種情況比較合適租房:
1). 剛工作,對未來的長期的居住工作地點還不確定.租房有很好的流動性. 2). 有孩子上學需要好學區,而自己的經濟能力無法負擔好學區的房屋價格.這樣一來租房是一個很好的選擇. 3).買房後的維護是件很繁瑣的事情.院落,管道以及房屋修理都需要房主的精力,時間和金錢.如果你不喜歡,甚至討厭"動手動腳",租房是個很好的選擇.
