牛刀:這一輪泡沫破滅後十年無人敢炒樓

發表:2011-12-07 13:05
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現在看起來,我是非常感到中國政府的「偉大」,「偉大」到了把全球樓市炒家全部套了進來。小到P民,大到全國聞名的所謂的經濟學家郎咸平教授也被套了進來,弄的郎教授十分不開心,走到哪裡都罵,並且,把我的觀點嫁接到他的演講裡。不過,開心的是,他在房價最高時,花了一千萬在上海買了一套房子,現在,起碼縮水200萬,相當於郎教授14場演講費白拿了。明年這個時候,那種偽豪宅還會縮水更多。

經濟學家在炒股炒樓上,從來就沒有成功的先例。我常常想經濟學家、世界銀行副行長林毅夫當年苦勸自己的堂弟,不要去日本炒樓。他堂弟不聽,坐飛機從臺北趕到東京,買了一套房子,花了5億日元,結果一年後,賣出去只值1億日元。這樣的笑話,在明年這個時候在中國到處都是。香港著名樓市炒家羅生今年初自殺於東莞一家酒店,就因為炒樓資金鏈斷裂,生前曾經與多位影視明星有染,可見炒樓發財確有其事,只是不能善終。

上海的天氣也漸漸的冷了。儘管上海市政府有意托市,想在冬天燒一把火,但是,心有餘而力不足。上海市嘉定新城原來賣25000元的房子,開始降至17000元馬上放大成交量,上海市政府說不行,降20%要報政府備案,結果價格跑到20000元上方,可惜的是,房子也沒有人買了。溫州人在上海拋盤,很多650萬的豪宅,掛牌500萬往外賣,也沒有人接盤。

在海南三亞,曾經被炒到6萬元一平方米的海邊公寓,現在2萬元也無人問津。溫州、義務、長沙、南京、成都、合肥,鄂爾多斯的康巴什、天津的濱海新區、南昌的紅谷灘,曾經炙手可熱,現在冷僻朝陽。更有全國許多縣城,把農民趕上樓,強行拆遷,毀壞耕田,破壞山林,一股腦的來開發房地產,現在工地已經停工。

人們很奇怪,中國人那麼有錢,那麼現在的錢去了哪裡?一個主要原因,原來大量樓市資金來自銀行貸款,不是城市居民購買力形成的市場,現在銀行支持不住,不敢給房地產貸款了,整個資金鏈一下斷裂。樓市是資金十分密集的市場,缺少真實購買力的樓市,總有一天會出問題。每次到上海、北京、深圳等地,我都會去看看那麼多大樓的亮燈率,即使五年的豪宅社區,亮燈率也不足40%;兩三年的社區亮燈率鮮有超過30%。我就在看看房價到底能夠炒到什麼時候?看他能否大漲20年。

無論是何種資產,只要是資產,價格都是有週期性的,從來沒有一種資產價格可以一直往天上漲。越是長得快的資產,跌起來也是驚人的。這是市場的規律。很多人把希望寄託在貪官污吏身上,說他們依賴土地財政,肯定會一直會推動房價上漲。可是,這些從來不瞭解中國的歷史,貪官污吏一多,就有很多人會為土地問題買單。

再看看全球,金磚四國財富效應消耗殆盡,中國也不例外。2009年刺激經濟只是財富的最後的盛宴,儘管是一頓饕餮大餐,但是,盛宴散盡,杯盤狼藉。政府債務問題,全球爆發。歐債率先,中國債務問題將緊隨其後,最後是美國債務泡沫將要破滅。政府行為,受到全球的質疑。這種行為,更多的是助漲全民瘋狂。

義大利債務收益率已經突破8%,預期在明年6月債務危機爆發時,義大利債務收益率將會突破10%。中國資金瘋狂奔向歐洲。僅僅是10月份一個月,1800億美元出逃中國。11月數據還沒有出來,預期將超過10月份。跨國公司在中國拚命生產,推高庫存,一旦風吹草動,他們採取的措施是,以庫存產品抵消在中國商業銀行的貸款,然後一走了之。

人民幣到今天為止,盤中連續4個交易日天天跌停。央行拚命買入美元,進行護盤。但是,基本沒用。待國家財力無法支持人民幣貶值時,人民幣只有兩條出路,一是一次貶值到底,將會徹底散失國際市場出口份額,經濟步入衰退,像日本一樣,失去20年;一是瘋狂印鈔,像辛巴威一樣,貨幣徹底崩潰。

無論如何,都將影響到房價。2009年,我們可以採取4加9模式刺激經濟,4萬億財政投入加9萬億信貸投放,還可以支撐於一時,現在的國際環境完全變了。用貨幣來刺激經濟的方法,已然不靈。中國只有像印度一樣,擴大內需,才能尋求經濟新的動力。現在的問題是,我們還有多少內需?

中國最近幾年,稅收增漲的幅度遠遠大於經濟增長的幅度。稅收卻大量用於腐敗高發的投資建設,而不是主要用於調節貧富懸殊。在民營企業利潤不斷下滑的情況下,壟斷企業利潤卻大幅增加。這些不僅增加了社會通脹的壓力,而且導致了社會分配的嚴重失衡。進而削弱整個社會的需求增長。

中國已經面臨全面的產能過剩,而產能過剩必將引起民間投資的大量減少。投資在投入期間,實際也是一種需求,等於投資需求減少。產能過剩還將引起以前投資項目的投資回報大幅下滑,而投資利潤的下滑還將引起金融壞賬的增加,並阻止金融貸款的增加,這會對經濟產生不利的影響,阻礙需求的增加。

由於資金過剩、需求不足和負利率,導致的投機需求大增,而投機實際也等於變相囤積產品。這也等於透支未來需求,因為這些囤積將來會變成供應,將來可以提供部分需求。比如:現在投機房地產,就是把其他人將來的需求囤積在自己手中,實際等於暫時把別人的需求囤積在自己手中。對整個社會來說,實際也是透支了未來的需求,只是這個需求暫時沒有到需要人的手中,而是由投機者暫時保管了別人未來的需求。

中小企業面臨生產成本和生活成本大幅提高的雙重壓力,很多已經無法生存;股市從年初的2808點單邊下跌到現在的2300點上方,1.3億散戶財富散盡。農村大拆遷,趕農民上樓,家電下鄉,早已透支了農民的多年的積蓄,家家負債纍纍。我們所作的一切,都是不考慮長遠,只顧眼前的短期行為。

房地產經濟靠不住啊!這是朱鎔基深刻的體會。在全球各國,只要是靠房地產拉動經濟增長的經濟體,無一例外,全部遭遇泡沫破滅。中國也一樣。這一輪泡沫其實正在破滅,因為沒有選擇。大家都沒有退路,政府不敢去取消限購,取消對房地產的信貸管制。開發商降價沒人會出手,除非一次降到與當地居民收入相均衡的狀態,才可能放大成交。

未來中國各大城市房價將進入普跌狀態。至少將下跌三年。三年後,房價將會走穩,隨後兩年溫和上漲,但是,此時,中國房產稅開始開徵,隨後,人口結構發生作用,無人會去買房子,像現在的歐美一樣。經此泡沫破滅,中國未來十年之內無人會去炒賣住宅,因為無利可圖。



来源:中國企業家網

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