盛極必衰。
「地王」一詞已許久未見。還記得房地產市場風生水起之時，層出不窮的「地王」搶盡風頭，紅極一時。不管你出的價有多高，總有更「凶猛」的「地王」在後面等著刷新記錄。什麼風險，什麼代價，雄厚資金難買表面風光，每拍出一個「地王」，同行的艷羨目光就是最大回報。
高處不勝寒。當降價大潮把開發商集體捲入「拼成本」的年代，誰的土地成本高，誰就會最先倒下。於是，「地王」們，以及手裡捧著「地王」項目的一眾企業，今天的日子最難熬。
無論是捂盤不售，還是低價開售，對他們來說都是痛心之策。
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「明星」遠洋有心無力 地王項目「尷尬」入市
若論這一輪房地產宏觀調控中最具戲劇性和標誌性的企業，遠洋地產絕對位列前茅。
2010年3月15日，即當年全國「兩會」結束後的第一天，在各界對高房價一片討伐聲中，北京土地市場一天出現三個地王，其中遠洋地產以27529元/平方米的樓面價格拿下北京大望京地塊。此前及此後不久，遠洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級項目，風頭一時無出其右。而外界稱，正是這樣頂風高價拍地的勢頭，令中央痛下決心，出臺了史上最嚴厲的房地產系列調控政策。
彼時，樓市還未曾預料未來會有如此嚴苛的調控局面。而遠洋地王和此前地王一樣，一度令周邊房價熱情「高漲」。
北京大望京周邊甚至出現二手房一夜間漲價近萬元的情況。然而，隨著樓市調控漸入深水區，新地王保護舊地王的局面漸漸不再。當保利以1.7萬元/平方米左右的樓板價拿下大望京4號、5號地時，遠洋的地王危機其實已經開始顯現。
時至今日，樓板價2.7萬元/平方米的遠洋地王究竟進展如何？根據調查，遠洋大望京地塊目前已經進入出地面建設階段，定位為大戶型高端住宅。預計明年3、4月份開盤，推廣名為遠洋萬和公館。
此前有媒體報導稱，SOHO中國董事局主席潘石屹預測，該地塊若以45000元/平方米的單價銷售，開發商僅有10%的利潤。那麼今天，遠洋能夠在望京賣到這一價格嗎？
雖然遠洋地產銷售人員稱目前這一項目尚未最終定價，但根據網上信息，望京板塊周邊可比樓盤價格在3.6萬元至4.1萬元/平方米之間。其中不乏保利中央公園、華彩和悅府等物業。而隨著樓市調控將持續2012年全年漸成行業預期，遠洋似乎很難在這一地王項目上獲得當時的預期回報。
除大望京項目外，遠洋在前兩年樓市上升期以強勁作風拿了不少地王。比如現在已經在售的遠洋天著項目，即是遠洋在2009年底以溢價率467.43%創造下的亦莊地王。當時總成交價48.3億元，樓板價1.8萬元/平方米。
而根據上證報調查，該項目在今年10月開盤以來，僅成交20套左右，成交均價從10月的3萬元/平方米，已經降至11月份的2.2萬元/平方米。這一價格和1.8萬元/平方米的土地成本相比，幾乎可以斷定虧本無疑。
「遠洋現在確實很難，其問題主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京這個最嚴格限購的城市。高端物業投資幾乎被封住了，很難消化，即便降價也不好賣。」中原地產華北區負責人稱。
為了更快回籠資金，打平北京市場的損失，遠洋在外地的地王項目不得不抓緊趕工，早日開盤回款。
有消息稱，遠洋在上海的首個豪宅項目遠洋博堡將於12月開盤發售。這個位於羅店的純別墅大盤是遠洋在2010年8月，以2萬元左右的樓板價格拿下的區域地王。曾經有市場傳言稱銷售價格可能達到8萬元/平方米。不過，根據本報記者從遠洋方面獲得的證實，其最終開盤價格可能在5萬元左右。
「其實我們也不認為12月份開盤是個很好的時間點。不過集團一定要這時候開，就是要為全年的銷售報表再貢獻點力量。年報上好看嘛。」遠洋地產上海分公司高層表示。
據遠洋公告稱，截至10月底，遠洋地產今年實現的合約銷售為217億元，完成全年目標300億銷售目標的72.33%。然而，這一銷售回款和其負債相比仍捉襟見肘。據上證資訊統計，截至2011年6月30日，遠洋地產流動負債約404億元，非流動負債194.8億元。負債率為61.29％，流動負債佔總負債比例為67.48％。
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「草根」民企欲哭無淚 「高危」傳聞不絕於耳
無論如何，遠洋並不算最高危的企業，在業內看來，其國企背景可以確保其在調控週期保命過冬，一眾民企就沒有這麼好命了。
「一般來說，國企的融資成本是7％、8％，而民企的融資成本是17％、18％。這10個點的差別足可以令國企擠垮民企。現在對房地產企業來說利潤才有多少啊，也就是這麼幾個點。」一位不願透露姓名的國企地產人士感慨。
而在眾多民企中，類似遠洋這樣的高成本地王企業，無疑將是這一輪高風險梯隊的主要成員。
自2008年底樓市在4萬億資金刺激下強勢反彈開始，中國地王潮湧般出現，至2010年上半年達到拿地最高峰，為今天的樓市危局埋下伏筆。其中雖有眾多央企國企參與，但更不乏賭性十足的大量民營房企。
比如「杭州幫」綠城集團和濱江集團，無疑是這一輪高危房企的重頭。2009年下半年開始，綠城在已經進入調控倒計時的中國房地產市場上開始了瘋狂拿地。這一年裡，杭州總價地王前十位中，有4個出自綠城之手。分別是：9月3日，經過6輪加價，以20.05億拍得杭州新華地塊；9月10日，以66666萬元拍得杭州田園地塊，樓面價9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的樓面價創下了田園地價新高；12月8日，經過48輪競價，以37.5億競得杭州濱江地塊，樓面價達15397元/平方米。
綠城的另一個忠實盟友杭州濱江集團則在更晚些的2010年11月底，以18.06億元競得杭州51號楊家牌樓A地塊，折合樓面價25735元/平方米，成為杭州新的單價地王。
而就是這樣兩家極其樂觀的民營房企，成為目前負債率最高的企業之一。上證資訊統計，綠城截至今年年中的資產負債率為87.71％，而濱江集團截至三季度的資產負債率為81.44％。
不過，就是這樣的地王企業，卻在這一輪降價潮中採取了堅挺不降的姿態。「其實，對於地王項目來說，處境非常尷尬。已經高價開過盤的還好說，可以用此前的高價，找平未來的低價。但那些尚未開盤的就很難，如果直接低價開出，整個項目都可能賺不到錢。」遠洋地產內部人士稱。
目前的市場價格已經降得令昔日地王們欲哭無淚。
還以前述的北京一天三地王為例。除遠洋地產外，中信以52.4億元拿下大興區亦莊地塊，創下當時的總價地王，樓面地價超過1.4萬元/平方米。而根據調查，目前亦莊的新房項目價格已經回落到1.6萬元/平方米左右。
上海的一個典型案例是新城公館。2009年，新城地產以1.3萬元/平方米的樓板價拿到這一塊地，溢價率高達302%。為了提高品質，開發商不惜以7000元/平方米的裝修成本打造高端物業，卻沒想到遭遇了史上最嚴酷的樓市寒冬。9月、10月，新城公館銷售均價開至2.4萬元/平方米左右，月銷售套數以個位數計。至11月份，新城地產將價格一降至2萬元/平方米左右，去化超百套。不過，相比拿地成本和開發成本，新城地產無疑已經在虧本回收資金了。
對於一些不願意虧本賺吆喝的企業，其在售的地王項目去化率普遍偏低。根據中原地產近日報告，從2009年到2010年上半年北京出讓的住宅地塊中，溢價率超過100%的一共有33塊，其中已經銷售的有18塊，平均溢價率達到了164%。截至10月底，18個地王項目簽約總數量為2270套，簽約率46%，明顯低於北京市場平均50%的簽約率。價格方面，地王項目的利潤明顯偏低。總體來看，北京2009年來的地王項目，其地價佔房價比為39.2%，遠高於2008年拿地項目20％的地價佔比情況。
「在這種情況下，我們只能選擇不降。」上海一家大型房企負責人稱，「我賭的是，在我死之前，一定有企業先死掉。那時候，政府一定會出手救市。」
来源:上海證券報
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