儘管2010年出臺了三輪房地產調控政策，而且從今年1月底開始對主要城市的住房又實行了限購政策，但2月份的房價統計數據顯示，房價上漲的趨勢並沒有得到控制，70個大中城市裡，70%以上城市房價環比還是上漲的。房價為何如此難以控制？筆者認為最主要原因是貨幣與信貸增長太快。
房價跟隨貨幣增長而上漲
對於過去幾年及當前的房價上漲，有人說是城市化因素導致的，但是，2004年之前中國的城市化速度遠遠快於2004年之後，房價的快速上漲卻發生在2004年以後。因此，以城市化來解釋房價及住房銷售的快速增長在邏輯上是不成立的。
還有人說是人口結構導致的。從人口結構看，上世紀60年代初至70年代初是中國人口生育高峰，這些人口在2000年後進入了結婚年齡，住房需求大幅度增加。但中國的第一個生育高峰是1949年後的10年，這個生育高峰出生的人口，早在1980年前後就進入了結婚年齡。顯然，1980年前後中國並沒有出現住房銷售的高峰，更沒有出現房價的大幅度上漲。原因是那個時候中國的住房制度還沒有改革，更重要的是那個時候人們手裡沒有錢買房。很多年輕人結婚需要房子並不必然導致住房需求的大幅度增加，經濟學意義上的「需求」是指有購買力的需求，因為結婚的人大量增加只能導致「潛在需求」的增加，潛在需求要轉變為實質需求還需要具備購買力的條件。
要找到住房市場繁榮的真正原因，應該從貨幣與信貸入手。從廣義貨幣（M2）看，1999年至2010年我國的貨幣總量增加了5倍，從1999年的12萬億元增加到2010年的70多萬億元，樓市的價格漲幅與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎也佐證了貨幣學派的代表人物弗裡德曼的名言「無論何時何地，物價都是貨幣現象」。10年來的中國樓市價格的上漲，歸根結底是貨幣現象。
那麼，是什麼原因導致最近10年中國的貨幣快速增長？其一是人民幣匯率改革導致的；其二是2009年、2010年為了應對全球金融危機實施的「適度寬鬆的貨幣政策」導致的。從2003年開始，隨著中國出口的增長，人民幣升值預期逐漸升溫，全球熱錢開始流向中國，表現為外匯儲備高速增長。隨著外匯佔款大量增加，截至2010年底，外匯佔款已經超過23萬億元人民幣，這些貨幣完全與國內的經濟活動沒有任何關係，卻極大地加劇了國內流動性過剩的局面。
2009年至2010年，為了應對全球金融危機，中國實施了適度寬鬆的貨幣政策對樓市亦有重要的影響。期間，每年中國的信貸增長超過12萬億元（包括信貸類理財產品）。這兩年裡，我國的廣義貨幣供應量從40多萬億元迅速增加到70多萬億元，增長接近70%，刺激了樓市價格快速上升。北京有些樓盤在2009年上漲了100%以上，上漲速度為近年之最。
在大多數工業產品已經出現供給大於需求的背景下，多餘的貨幣勢必湧向供給彈性較小的產品，住房是這些資金理想的聚集地。
控房價核心應是緊縮貨幣
從上述分析可見，要遏制房價快速上漲，最重要的手段是控制貨幣與信貸的高速增長。2010年出臺的一系列房地產調控政策的核心是打擊房地產投機，這些措施只能在一定程度上緩解房價上漲的壓力，屬於治標不治本之策。
貨幣緊縮會遇到兩個棘手問題，一是經濟增長與就業如何保證？2010年，我國固定資產投資已經達到27萬億元，近GDP的70%，如果貨幣緊縮，固定資產投資勢必減少，經濟增長就沒有保證，就業就會出現問題。但筆者認為，當下進行經濟結構的調整可能是最佳時機，因為現在的工人主要以80後和90後為主，他們即使失業還有家庭作庇護港灣，如果再過一段時間，等他們的父母失去勞動能力了，失業將會給這些家庭帶來災難性的打擊。政府應該抓緊時機進行經濟結構調整。
第二個問題是國際環境的制約。2010年以來，在中國進行樓市調控的同時，歐美國家不斷傳出不好的經濟數據和負面的經濟信息。2010年四五月份歐洲出現債務危機；而失業率的居高不下，已經成為美國經濟復甦的巨大障礙。同樣糟糕的還有日本，日本政府的債務負擔使市場越來越擔心其債務危機問題，尤其是今年3月11日發生強震引發核泄露，這將給日本經濟帶來巨大的打擊。
西方國家集體陷入通縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國家的低利率政策可能對解決本國的經濟問題幫助不大，卻使新興國家出現資產泡沫的概率大增。在此背景下，中國的房地產調控的難度就可想而知了。此外，農產品價格上漲使CPI超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔憂越來越強烈，買房成為保持財富不貶值的重要手段。
需重新確定貨幣增長目標
中央政府將2011年的貨幣增長目標定為廣義貨幣增長16%，這個數據是過去10年較低的。但是別忘了，因為2009年至2010年貨幣總量增加了70%，基數已經很大，16%實際上也是不低的。過去的兩年我國貨幣增長太快，需要將貨幣增長速度調低。
這就涉及貨幣政策問題，中國的貨幣增長速度應該定在什麼水平合適？從過去的經驗看，貨幣增長速度=GDP增長速度+CPI+3%。2011年的16%實際上是假設GDP增長速度為9%、CPI為4%的前提下設計出來的。
為什麼貨幣增長速度需要比經濟增長速度及物價增長速度高3%？理論上的解釋是中國處在一個貨幣深化過程中。改革開放前，我們實行的是計畫經濟體制，很多東西是實物分配，無需用貨幣，因此，貨幣增長速度不及經濟增長速度。隨著以市場為導向的經濟改革的深化，經濟的貨幣化程度逐漸增加。因此，貨幣增長速度應該超過經濟增長速度加物價增長速度，這二者之差應該是3%，這是理論家們根據實踐找到的經驗數據。
即使上述貨幣理論是對的，我們現在也應該思考重新設定貨幣增長速度了。理由之一：儘管30年的改革開放，中國經濟的貨幣化程度已經很高，用貨幣深化的理由來解釋貨幣的高速增長已經不成立了，一個簡單的證據是，在全球範圍裡，我國的貨幣總量與經濟總量之比已經是最高的，大多數經濟體的貨幣總量與經濟總量的比值都在1左右，而我國的貨幣總量已經接近經濟總量的2倍。理由之二：2009年至2010年我國貨幣投放過快，需要降低貨幣增長速度才能把多投放的貨幣收回來。
假如我們的貨幣增長速度不做調整，則意味著5年以後增長一倍，從現在的70多萬億元增加到2015年的150萬億元左右。
現在是認真思考如何調整貨幣增長目標的時候了。
