權力深度介入的「帝景苑」項目，是上海十多年房地產畸形發展的一個全息標本，亦使蔑視法治並與之對抗的「潛體制」顯形；官員財產申報公示制度的推行能否以此為契機？
世博會結束第三天，2010年11月2日，暌違已久的「帝景苑」民事糾紛案在上海市一中院悄然開庭。
「帝景苑」位於寸土寸金的徐家匯，六幢灰色高樓一字排開。因兩股東黃進益、蔡青峰糾紛引發舉報，顯示了灰色高樓中的另一道景觀--約400戶業主中，50餘戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達三成至五成，且多為官員。
2009年7月8日，黃進益方面起訴蔡青峰損害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官員低價購房。此次庭審，原告向八名涉嫌低價購房的公職人員追討購房差價總計2100萬元。一條隱蔽的利益通道由此現形。
這些動輒上百萬元甚至數百萬元的差價背後，隱藏著怎樣的交易？他們是誰？
兩年逝去，沒人能完整回答這些問題。上海有關部門默然以對，他們亦有難言之隱：這僅是上海龐大而隱蔽的「低價買房」「在職炒房」官員群體的冰山一角。
「帝景苑」案件的處置，由此與上海的大局掛鉤。自2006年社保案以來，上海高層頻繁調動，加之世博會的建設與召開，如此敏感而棘手的問題被置之高閣。
10月11日，在世博會漸近尾聲時，上海市住房保障與房屋管理局(下稱上海房管局)第一副局長陶校興被「雙規」審查，房地反腐「熱啟動」。無論陶氏個人還是「帝景苑」項目，均可視為上海十多年房地產畸形發展的全息標本：公權力深度持續的介入，上海房地產腐敗已不限於潛規則層面，一個與法治對抗的 「潛體制」顯形。
優惠處理權
「帝景苑」項目位於肇嘉浜路1001號地塊，與上海「權力中樞」--市委康平路辦公中心相望。此地原為上海無線電四廠所有，1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司(下稱香港榮福)與上海無線電四廠合資成立上海榮福房地產發展有限公司(下稱上海榮福)聯合開發。合資公司註冊資本 2310萬美元，外方佔股85%，中方佔股15%。
因規劃調整、資金短缺及亞洲金融危機等影響，項目一度中斷。1999年，台商蔡青峰參股接盤。引入年僅30歲的蔡氏，非因其擁有資金實力，而是其父在官場有極強的運作能力。
1998年上海福利分房制度取消，房地產進入商品房時代。次年1月，市政府批復「帝景苑」項目，「外銷」改為「內銷」。6月，上海市房管局與相關 方重簽「土地出讓合同」，土地出讓金為1683萬餘元，總建築面積不超過64124平方米。由於前一次外銷房土地出讓金已付，上海榮福獲得逾億元的退款，資金困境緩解。
此後，蔡氏再以項目土地抵押向銀行貸款8000萬元。若按內銷房土地狀況審貸，僅能獲840萬元貸款，蔡青峰的運作能力可見一斑。再加上承建單位墊資及預售資金，「帝景苑」項目盤活。此後幾經變更，蔡青峰獲得公司53%的股份，成為實際控制人。
隨之是容積率變更的紅利三次降臨「帝景苑」：2002年12月，由64124平方米變更為82778平方米，開發商補交出讓金209萬 元；2004年1月17日，面積修改為87796.76平方米，補交178萬元；2004年6月1日，增至90297平方米，補交70萬元。簽字者正是長 期擔任上海房管局副局長的陶校興。
建築面積陡增26173平方米，補交成本不過400餘萬元。按2003年平均價格13000元／平方米計，即可增加銷售收入3.4億元；最後的容積率甚至達到6，而上海對應的規劃是2.5。
「帝景苑」於2002年7月開始銷售。經董事會同意，作為總經理的蔡青峰獲得726.75萬元的特別優惠處理權。根據公司制定的計算公式，特別授權可給五位客戶5折、給五位客戶8折及給十位客戶9折。
此次被訴至法院的八名低價購房的公職人員，不乏與蔡青峰及房地產有職權交集的人士。
錦江股份(600754.SH)總經理楊原平2005年1月購買「帝景苑」房屋時，銷售價格23000元/平方米，楊僅出價5000元/平方米，系時價的21.76%，總差價300餘萬元。楊與蔡交誼甚深，蔡至今仍是錦江股份的股東。
曾任領導秘書、後為上海銀行黨委副書記的張志蛟，2004年11月12日購房時市價10300元/平方米，其購價6800元/平方米，差價57萬餘元。
在上海市財政局第六分局工作的徐炎，購房時市價已達23000元/平方米，其實際購買單價為6550元/平方米，差價為277萬餘元。徐的丈夫費濱海，時為徐匯區分管財稅的副區長，職權即涉及轄區內的「帝景苑」。
陸天明繫上海廣電房地產開發有限公司(下稱廣電地產)負責人，因上海社保案與其上司王成明同案被判。其購買房屋單價6400元/平方米，市價為23000元/平方米，差價約259萬元。而在上海榮富經營過程中，廣電地產的配合甚多，陸兼有出力。
另一人士鄭衛民，乃建行黃浦支行原工作人員。其購房屋差價13925元/平方米，共計150萬元左右。黃進益的代理律師宋濂溥稱：鄭以「內部價」 拿走六套房屋和一套「低價房」，其中一套給予一黃姓女子，其餘六套交予誰不清楚。而建行黃浦支行是給予蔡氏「優惠貸款」的銀行，此七套低價公寓，可視為酬謝。
在「低價購房者」名單上，還包括已判刑的上海房管局土地處原處長朱文錦，以及上海特警總隊黨委書記李征靜、市工商局總經濟師杜貴根等人。朱雖以市價交易，但被懷疑其根本未付清款項；李征靜以3折價為子購房，與市價差達246萬元。杜氏曾分管工商局外資處，是「帝景苑」項目審批繞不開的部門。
利益分流術
2002年8月，土地出讓一律採取「招拍挂」方式，土地價格飆升。是年12月3日，上海獲得世博會舉辦權，「帝景苑」亦炙手可熱。
彼時陳良宇接任上海市委書記，政府強力入市，房價愈趨瘋狂。官員家屬隱身控制地產公司，炒作土地並不鮮見；另一部分通過內部價購房賺取差價並出租獲利，甚為普遍。業內將此稱之「政府坐莊，官員搭老鼠倉」。
與上海地產大勢相吻合，「帝景苑」2002年7月開盤，均價為9500元/平方米，到2003年3月均價逾13000/平方米；2004年4月漲至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均價達25000元/平方米。
黃進益一方估計，減去預留給廣電地產的部分應余8萬平方米銷售面積，最保守銷售總額應在10億元以上，扣除成本應有6億元毛利。但黃進益與蔡氏協商利潤分配及納稅時，蔡一概拒絕。
黃遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海榮福股權轉讓金1224.3萬美元。由於黃相迫甚緊，蔡以威脅名義向黃浦公安分局報案，後者跨區到徐匯黃的住所告誡。股東糾紛一時被壓。
黃氏獲得的上海榮福年檢報告顯示，2005年度公司主營業務收入約10億元，成本9億余元，未分配利潤2700萬元，公司現金僅100多萬元。經專業機構審計及核查，上海榮福應得利潤被虛列成本5.2億元，流失主要如下：
--2004年，上海榮福與廣電地產簽訂一份假合同：以「帝景苑」一期預留的六號樓14000平方米，計「動遷補償費」2.4億元。但在財報中， 這被計為銷售額。相關人士稱，按上海當時潛規則，70戶業主中可能隱藏著更多需要慰謝的官員，地產商以部分房屋的市價發售彌補給予官員折扣帶來的損失。
--在年檢報告中，「土地出讓金」又重新以1993年外銷房的名義計為成本，再加上以後的補繳，列出的土地出讓金達1.2億元。
--上海鑫尊建築工程有限公司(下稱上海鑫尊)與上海榮福簽訂《委託包干合同》及《管理合同》，利用代開發票等手法轉走5000萬元。經查，這筆錢經週轉又部分轉回到蔡青峰個人賬上，其中3030萬元用於「打點」的款項不知去向。上海鑫尊成立於2004年8月，50萬元註冊資本由自然人劉小英、劉芳分持，其營業額高達5000餘萬元，稅後利潤僅2萬元。2005年起未參與年檢。
--「帝景苑」項目牽扯到一個市政變電站項目，即宛平南路88號地塊，上海榮福支付320萬元作為補償，但財報中所計「補償費」高達6200萬元。
--2002年7月「帝景苑」開盤時，董事會明確銷售底價為9500元/平方米，廣告費和佣金，控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置業諮詢有限 公司(下稱居易公司)代理的廣告費和銷售佣金高達20%。「帝景苑」沒有一份售房合同由居易公司的職員參與落名，但2003年9月15日該公司開出七張發票，總計金額7098萬元。檢察機關在一次初查中核實：蔡將三筆款項轉至居易公司，當日立即劃到蔡控制的公司賬上。
居易公司的註冊資本為10萬元，四名股東為梁冰、包文彪、徐鳴春和宋毅，均為無業人員，而實際控制人鄭衛民正是因低價購房被訴八人之一。此行恰是上海榮福貸款的經辦行。工商資料顯示，居易公司2003年營業額為7114萬元，除去上述7098萬元佣金，僅16萬元營業額。
--2003年底項目驗收時，因與規劃不符，公司以「電梯大廳裝修合同」為名支付206萬元給上海清建房地產諮詢有限公司，並與設計方共同支付 94萬元「罰款」。這兩筆費用被稱為「政府規費」。收取方之一清建諮詢公司成立於2000年，註冊資本50萬元，持股80%的大股東呂新堯年逾70，是原南市區糧食局退休員工；其餘股份為離退休人員黃小妹持有。後經司法調查，上述206萬元的大部分落入兩名規劃官員手中。
監督乏力背後
即使如此明顯的利益黑洞，行政或司法力量亦難介入。
2007年7月起，黃進益及其律師宋濂溥等先後寫了上百封舉報信，舉報「帝景苑」項目中的種種違規和不法行為。徐匯區檢察院初查後，因對涉及的副局級以上官員無管轄權，上海市檢察院將案件調走，從此有關刑事調查再無進展。
在公安、檢察、法院、紀委、規劃、房地、稅務及金融等機構面前，黃進益一方的努力多屬徒勞。上海市紀委經查後答覆，無明顯請託行為。其中一警員因低價購房並「跨轄區辦案」被舉報，但紀委結論是「此人非分管領導」。
上海市紀委惟一的調查收穫是，蔡青峰在成本中列支一筆5030萬元配套費，而「帝景苑」系徐匯區舊城改造項目，該筆費用純係子虛烏有。宋按紀委的指引到市經偵總隊舉報，同樣泥牛入海。
2007年，宋濂溥就上海榮福偷稅線索向市國稅局稽查六分局舉報，兩次被拒。
2009年7月8日，黃進益以上海榮福的名義起訴蔡青峰，認為後者擔任總經理期間突破內定底價賣房政策，造成公司利益受損。「我們本想以香港榮福的名義起訴，法院立案庭說，應該以上海榮福名義起訴。」
10月14日第一次開庭後，上海榮福又提交了一份補充被告的訴狀，將前述八名公職人員及家屬列為被告，總計追討約2100萬元差價。11月，上海市一中院駁回了起訴，黃進益只能以香港榮福的名義提起訴訟。
訴訟再啟，還是被駁回。法院稱，未繳納訴訟費，按自動撤銷訴訟處理。
今年7月7日，四宗案件計畫陸續開庭，因不明原因取消。直至11月2日再開庭。法庭上，只有少數被告的代理律師到場。法官宣布：此次只是預備庭，意在審查原被告及代理人資格。
宋濂溥介紹，上海市紀委曾就舉報與他交換意見，「涉及官員有沒有為蔡辦事，紀委說沒有證據。」上海市紀委公開信息稱，2008年度其糾正了「帝景苑」低價購房等違規違紀問題。
上述八名被訴人員確實被紀檢部門找去談話，各人均對折扣購買之事給出不同的說辭。但紀委從未公示其處理辦法和處理結果。
潛體制與陽光法案
2007年5月30日，中紀委下發了《關於嚴格禁止利用職務上的便利謀取不正當利益的若干規定》，提出30天內主動說清楚問題的，可以根據情況從寬處理。其中即有「折扣房」相關條目。
時值上海社保案收官階段。上海市紀委為壯聲勢，曾事先向黃浦區一樓盤住戶打招呼，要求數十位多為處級以下幹部帶頭到紀委「說清楚」。內情人士對《財經》記者稱，他們開了個「業主會」，最後決定集體抗拒，因為更高的領導及家屬「炒房、炒地」並未帶頭「說清楚」。
在擬定期限內，上海僅有14人到市紀委「說清問題」。且多與炒房、折扣買房無關。
為配合中紀委的行動，最高檢察院與最高法院在同年7月8日發布了《關於辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，規定「以明顯低於市場的價格向請託人購買房屋、汽車等物品的」，為「交易形式受賄」的一種，「以受賄論處」。
上海至今未有被查處的先例。房產逾億元的上海房管局副局長殷國元、被稱為「炒房區長」的浦東新區副區長康慧軍、受賄29套房產的外高橋保稅區管委會規劃建設處處長陶建國等，均非「房事」直接案發。
上海市曾經由組織部門對2000多名市屬幹部購房情況進行摸底，先以購房價格與市場價格「差價50萬元」為起點，後發現工作量過大，調高為「差價 100萬元」。知情者介紹，擁有八九套住房的幹部比比皆是，這尚不包括以非近親屬名義持有或由其他人代持的房產。摸底同時不了了之。
由此可知，建立官員財產申報公示制度，使官員及其家庭曝露於「陽光」下，已刻不容緩。其實施範圍與推行力度考驗決策者的智慧。
「‘帝景苑’的案子算不上大，但我覺得努力屢屢失算，遠非一個蔡青峰能操作，幕後定有高手。」宋濂溥律師說。
有消息稱，早在2006年前，時任上海市委書記陳良宇即瞭解「帝景苑」的情況，大為光火，最後又無可奈何。現任高層曾數次「苦口婆心」奉勸相關人士配合市紀委及組織部的工作，「一是官員們抱法不責眾之心理，二是缺少嚴厲的制裁手段」，「世博會這個政治任務頂著，上面也不想鬧得人心惶惶。」
陶校興的落馬，讓近乎絕望的人們看到希望。陶擔任上海市房管局副局長十餘年，其中主管地政六年，所涉土地巨量利益輸送案眾多。在上海土地問題的巨大「潰瘍面」上，「帝景苑」或只是一個小瘡口。而與土地相關的法規批文，多由陶氏簽發。
11月17日，由上海市檢察院第二分院立案偵查的陶校興涉嫌受賄犯罪案，經市檢察院決定已正式逮捕。經查，陶涉嫌利用土地審批等職務便利，為他人謀取利益，進行權錢交易，收受多家公司或個人現金、房產等，數額巨大，情節嚴重。據《財經》記者瞭解，其已被查出涉嫌受賄600餘萬元，名下另擁有29套 高級公寓及別墅，刷新了殷國元億元身價的記錄。
與梅隴鎮的風聲鶴唳不同，「帝景苑」所涉官員巋然不動。據悉更高級別調查部門已介入陶校興案。陶的肚子裡，有著很多類似「帝景苑」的故事。
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