1997年房地產泡沫破滅後，香港經濟便停滯了。過去13年裡，香港人均的名義GDP(即未經通脹調整)上升了百分之十幾。但因港幣兌人民幣的匯率跌了五分之一，而香港的生活用品大多來自內地，生活成本其實由人民幣決定，因此，說香港經濟「停滯」其實已算客氣。事實上，若都用人民幣衡量，自亞洲金融危機以來，香港人的生活標準降的比日本人多。
此外，若沒有中央的支持，香港的經濟表現還要差許多。例如，香港實行零關稅，內地客人去香港購買奢侈品，這是香港經濟的一大亮點。但是，大陸其實完全可以取消奢侈品的進口關稅，因為大陸並沒有相應的競爭行業。大陸的高關稅僅是幫助把需求導向了香港。
香港股市是另一個經濟亮點。它其實只是中國股市的國際板。上海其實可以很輕鬆地搶它的生意，只要把QFII(合格境外機構投資者)額度提高到5000億美元。沒有中央的支持，很難想像香港的經濟會是今天的樣子。
香港所有的苦難，可歸咎於它對房地產的迷戀。經過1997年的泡沫破滅，照理說，香港應當能夠永遠戒掉對房地產的痴迷。日本就是這樣的。然而事實恰好相反。香港人最新的夢想，似乎就是等一個土土的大陸佬來敲他的門，掏出幾百萬美元來買他的公寓，然後他的下半輩子就有著落了。這樣的夢想，加上低利率，支持著香港樓價，令其比1997年的高峰期僅低了十分之一。
「香港的房地產是無價的，」當地一名炒房老手告訴我， 「這就像一個宋朝花瓶或畢加索的畫，內地有13億人等著收藏它們，你說標什麼價好呢？」
內地人提著成袋的現金到香港買樓，這樣聳人聽聞的故事在香港時有耳聞，但支持這個城市泡沫的真正原因是債務。這是老生常談了。相比其經濟增速，香港的債務上升速度是前者的三倍。事實上，香港私人部門的槓桿率甚至比1997年更高。經過1997年的崩盤，還能在這麼短的時間內把槓桿率拉的如此之高，這也算是香港特色。
香港金融業完全不負責任的行為助長了泡沫。普通的按揭貸款與香港銀行同業拆息掛鉤，還不到1%。只要利率提高至3%，許多借款人就會陷入麻煩。難道這樣的金融產品比美國的次級抵押貸款要強？香港政府如何能容忍這樣的金融產品？一旦泡沫破裂，香港政府又將被迫通過限制供應來支撐樓價。每經過一輪這樣的週期，香港經濟就會變得更小。
另一方面，內地城市則在不斷追求規模最大化。目前的樓市泡沫為地方政府提供了融資，讓其最大化地促進發展。當泡沫破裂，它們會任由房價下跌，吸引新的資金接盤。
相反，每經過一輪週期，內地城市就變得更大。廣州和深圳的人口都將超過2000萬。北京和上海會是前者的兩倍。香港的人口僅700萬，要在中國的超級大城市中脫穎而出何其難矣。
香港20世紀90年代的房地產泡沫，部分原因是人們對未來充滿樂觀。名義GDP和工資以兩位數的增速上升，樓價上升更快。人們說，樓價比收入上升領先了若干年，應該提前用收入買樓，這也能自圓其說。相比之下，目前的泡沫是一場鬧劇。未來10年，工資不會迅速上升，香港的根本挑戰是來自北部的競爭壓力。過去10年，儘管香港經濟停滯，上海快速增長，但香港的平均工資仍然是上海的2.5倍。
如前所述，香港的競爭對手已不再是上海，而是像廣州和深圳這樣的鄰居。香港如果不改變增長戰略，它有可能失去在粵語世界的領先地位。
高樓價是影響香港競爭力的根本障礙。它的住宅市值可能超過GDP的4倍，而僅僅一半人口擁有自己的住宅，其餘居住在政府的「公屋」，或政府補貼帶福利性質的「居屋」。香港經濟以房地產為中心，在全世界獨此一家。
中央對香港的政策優惠，其實以抑制上海為代價。但這樣的政策能持續多久？上海人口僅佔全國的1.6%，而上繳的財政收入是全國各省份中最多的。另一方面，香港貢獻的財政收入是零。忽視最能幹的兒子，補貼最懶的兒子，這樣的局面能持續多久？
香港必須以地產政策平衡數量和價格，保持相關性。首先，政府應該制止瘋狂的按揭產品，否則下一次衰退到來時，政府會吃盡苦頭。對於高風險的抵押貸款，應要求銀行作出更高的撥備。
其次，香港政府目前的主要收入來自賣地，應考慮物業稅，以此取代前者。稅率可以從百分之二開始，最終達到百分之五。這樣一來，政府可降低支持地價的動力。考慮到香港人口老化，福利開支上升，這樣的政策無可避免。
第三，香港目前的商業集中在維多利亞港周圍的狹小地帶，政府應規劃替代性的更大的商業中心。新址可考慮設在大嶼山。香港投資建設港珠澳大橋要花一筆巨款，若無戰略擴張，花這筆巨資不值當。
香港人夢想把房地產賣給內地投資客，到頭來這可能也就是一場夢而已。人口老化，經濟不振，仰仗中央，香港正痛苦地滑向邊緣化。該醒醒了。
