採訪者：英國《金融時報》旗下Pensions & Investment Group歐洲大陸主編 邁克·羅德瓦爾德 被採訪者：中國人大代表、總部位於新加坡的地產投資公司太平星集團大中華區執行主席王英偉
中國人大代表王英偉(Wilfred Wong)曾幫助籌備1997年香港回歸的工作，是亞洲一位頗具影響力的房地產人物。他是總部位於新加坡的地產投資公司太平星集團(Pacific Star Group)的大中華區執行主席。採訪在香港進行。
問：王先生，讓我們從香港開始吧，這是一個存在巨大房地產泡沫的城市。
答：這是你的說法。
問：我這麼說是因為所有的報紙都在報導這個問題。
答：確實，住宅地產的價格處於高位。但它們僅略超過1997年香港主權回歸前夕的水平。香港房價一直昂貴，但我不認為這裡存在泡沫。
問：作為太平星大中華區業務的負責人，你也負責香港業務。您仍在這裡投資嗎？
答：不。我們上一筆交易是在2007年。這裡的收益率不夠具有吸引力。就房地產開發而言，香港市場非常小，也非常狹窄。這裡由恆基兆業(Henderson)和新鴻基(Sun Hung Kai)等一些大型參與者主宰。中國內地更令我們感興趣。
問：但中國內地也在討論房地產泡沫問題。
答：不能一概而論。
當然，上海和北京優質地段的寫字樓數量有限，因此房價昂貴。
問：但相對於香港，內地房價較低。為什麼呢？
答：它們不是國際城市，人民幣不能自由兌換，為了避免人民幣面臨壓力並防範房地產投機，中國政府仍限制外資投資房地產。換句話說，政府抑制了房價。一旦這種局面發生變化，房價將大幅上漲。
問：你認為最大的收益機會存在於中國內地嗎？
答：我不會那樣說。我個人認為，越南和印度等國機會最大。它們的房地產市場非常不成熟，是真正的新興國家。最為穩定的肯定是東京、香港、新加坡和首爾的房地產市場。中國和馬來西亞的發展狀況介於兩者之間。但不要忘記：中國內地的房地產市場僅發展了20年。那裡的土地租賃體系仍不透明。土地所有權仍屬於政府。
問：這也適用於歐洲機構投資者嗎？
答：對於所有與政府關係不密切的投資者都是如此。如果今天出現了一個有意思的項目，明天就會有一家國有公司奪走它。要參與這樣的項目非常困難。這些國有公司擁有資金，大量資金。市場的變化速度，加劇了透明度的相對缺乏。一切令人無法想像。對於養老基金等機構投資者大多漫長的決策程序而言，這個市場簡直太快了。
問：具體來說這是什麼意思？
答：由市政府負責的許多細節、規則和規章彼此可能完全不同，而且幾乎每週都會變化。因此，如果你不是每日都深入第一線，而且關係不是很密切，就很難成功。各地法規差異非常大。
問：舉個例子吧。
答：在上海，地下面積不算在容積率之內。因此，在那裡你會發現5層的地下室，因為這是免費的。在重慶，由於它是個山城，地下面積是計算在內的。因此你必須知道什麼算，什麼不算。還有，在一些城市，一旦你完成了地基工作，你就可以開始銷售或者預售。但在上海等其它城市則要等到更晚些時候。這對於現金流有著重大影響。
問：外國(歐洲)機構哪裡做錯了？
答：首先，許多人把中國內地視為一個大市場；他們忽視了區域差異。其次，他們只把目光投向一線大城市，即上海、北京等。其實，天津和杭州等二線城市發展甚至更快，房價也變得幾乎一樣昂貴。這些投資者錯失了這樣的機會。
問：這些投資者擔心透明度缺乏的風險。中國內地市場何時才能變得更為透明呢？
答：與上世紀90年代初的形勢相比，已經發生了很大變化，那時你不得不與政府官員就地塊進行雙邊談判，沒有公開拍賣或招標。
我的預測是：5年後中國內地的房地產市場將更為透明，內部人士的本土優勢將逐漸減弱，更多國際參與者將在中國內地立足，就像馬來西亞、韓國和臺灣的投資者已經在做的那樣。目前活躍在這個市場的主要是中國國內的公司，包括香港公司。
問：在注重穩定(收益穩定、表現穩定)的西方養老基金圈子中，亞洲房地產市場仍被視為風險很大。
答：從他們的觀點來看，的確是有風險。而從我們的觀點來看，高風險必然意味著高增長。舉個例子，亞洲租賃合同的期限通常都比較短。這對亞洲的投資機構和投資者是好事。畢竟，人們預期租金會上漲。在西方人眼裡，期限較長的租賃合同比較穩定，但從亞洲的視角來看，長期租賃合同風險更大。
問：西方投資者感到不安的另一點是，政府能夠出其不意地操縱房地產價格？
答：現實恰好相反。
問：你當然會這麼說，因為你是人大代表，不是嗎？
答：是的，但這的確是我的觀點。事實上，政府在許多方面仍具有影響力是一個優勢，正因如此，有很多事情比一切由市場決定更容易預測。在自由市場經濟中，泡沫會自動破裂。在中國，政府會積極避免生成泡沫。
設想一下：中國仍是一個社會主義國家，政府是不容許房地產價格過度偏離居民平均收入的。
正因如此，市級政府不再能想拍賣多少土地就拍賣多少，銀行不再能想發放多少按揭貸款就發放多少。
問：歐洲投資者迄今不敢投資。他們什麼時候會開始投資呢？
答：這只是時間問題。看看世界各地的形勢。哪個地區的增長故事最有份量？是亞洲。
問：德國已經把綠色建築提上了日程。亞洲呢？
答：正處於初步階段。別忘了，綠色建築造價高昂。但我們意識到這是環球趨勢。比如說，上海幾年前把容積率(總建築面積與總用地面積的比率)上限從 6-8降到2.5-4，以避免市中心變成混凝土叢林。相比之下，香港市中心的容積率仍為15，也就是說，每1平方米土地可以建15平方米。
問：中國和新加坡正在天津建設一個「生態城」，這只是開始嗎？
答：政府已經起步了，可想而知，他們會繼續沿著這條路前進。我們將把我們自己的新城項目規劃得儘可能「綠色」。
問：說說這些新城。
答：為推動城市化進程，中國政府鼓勵開發商規劃和建設完整的城市。這正是我們希望做的。為此我正跟政府協商。我們計畫在離上海和北京15-20公里遠的地方，在150萬-200萬平方米的地塊上建設一些生態友好城。
要做這樣的項目，你需要專業的開發商，因為這些新城將是適宜居住的城鎮，有醫院、購物中心和寫字樓，這樣人們就不用經常出遠門了。
政府會提供基礎設施、街道、鐵路交通和路燈。我們將與另一家上市開發公司合作，共同推進這些項目。
問：只有你們公司計畫這麼做嗎？
答：我不知道是不是還有其它公司。天津生態城是一個類似的項目，但它是政府出資的。
我們是百分百私人所有的企業，儘管我的官方職能是人大代表。
問：你要為新城項目尋找投資者嗎？
答：是的。我們將成立一家合資公司，希望幾年後將其在證交所上市。
