發表時間： 2008-01-09 09:31:06作者：
2007年12月29日，新華網出現了一條中國建設部公布的最新消息："中國城鎮人均住宅建築面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮居民住房自有率達到83%。"
"小康不小康，關鍵看住房。"按照建設部制定的城鎮居民住房標準，人均30平方米就算實現了"住房全面小康"第一階段的要求，這是2010年的"奮鬥目標"。而現在根據建設部提供的數據，人均已達28平方米，並且城鎮居民住房水平還在以每年"增長"1平方米以上的速度高速發展。也就是說，只要到2009年，我國就可以提前一年實現城鎮居民的"住房小康"。
但問題是這人均28平方米的數字是真實的還是摻了水分的？正本清源，還需從最基本的統計分析做起。
28平方米是怎麼算出來的
全國城鎮人均住房面積＝全國城鎮居民住房總量(平方米)÷全國城鎮人口(人)。
根據國家統計局2006年的全國年度統計公報，到2006年末，中國城鎮人口為57706萬人。2007年國家統計局的數字還沒出來。按照溫家寶總理在新加坡所說的"國情"，及每年"進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬"這個數字來推算，把2007年底的全國城鎮人口定為59506萬人(近六億)。
有了全國城鎮人口這個數據，剩下的就是要把全國城鎮現有住房的總面積計算出來，就可算清城鎮人口的人均住房面積。
而要準確得出全國城鎮居民住房總面積，排除某些"政績數據"的干擾，至少有4個方面的重要因素必須弄清。
首先是儘可能找到一個受"政績數據"干擾最少的統計基礎。建設部的官方網站可以看到的最早的全國《城鎮房屋概況統計公報》(2002年)作為統計的起始點。第二，從統計起始點的2002年末到2007年底,這5年全國城鎮新建的住房總面積究竟是多少。第三，在這5年的同一時期，全國因為城市改造拆遷失去的原有住房面積又是多少。第四，在這5年裡，由於城鎮區域的擴大進入城鎮的人口和住房的影響。在這4項中，前面兩條有國家的統計數據可查，後兩條只能按照基本的常識進行推算。
先來看第一項。在建設部的網站上，2002年全國《城鎮房屋概況統計公報》顯示，"2002年底，全國城鎮房屋建築面積131.78億平方米，其中住宅建築面積81.85億平方米"。
其次，根據國家統計年鑑，從2003年到2005年(2006年和2007年還未公布)全國"城鎮新建住宅面積"共計17.8億平方米。但此後兩年的數據還未公布。不過，根據這次建設部公布的"最新統計"，這5年的"年均竣工住宅超過6億平方米"。扣除還沒賣出的"空置房"，我們高估其為年均6億平方米，這5年全國城鎮新建的住宅面積共計為30億平方米。
第三，全國這5年城鎮因拆遷而失去的居民住房總面積。這方面沒有見到任何公開的"官方統計"，只能進行理論推算。如果按照房屋建築壽命為50年來計算，居民住房的"自然拆遷失房率"應該為2%。考慮到這幾年全國城鎮普遍存在的"大規模拆遷改造"，我們把全國城鎮每年拆遷住房所佔到城鎮的住房總面積定為3%略多(這是一個"極保守"的估計，不少學者認為城鎮住房拆遷率高達4%~5%)。這5年全國城鎮住房的總面積平均為96.85億平方米，每年的拆遷失房面積計算為3億平方米，4年全國城鎮住房共計拆遷失房15億平方米。
第四，計算全國城鎮住房的總面積，還必須考慮這幾年由於城鎮區域的擴大所帶來的新增人口和住房的影響。在全國每年新增的1800萬~2000萬的城鎮人口中，約有不到500萬處在城鄉接合部的農村人口，是由於城市規劃的擴充而"由農民變市民"的，他們每年"帶到"城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米(根據國家統計局資料，2005年我國農村人均住房面積為29.7平方米)，5年這方面總共增加約7.5億平方米。
有了這4個基本的數據，就可以清楚地算出至2007年底中國城鎮居民總的住房面積和全國城鎮居民住房的人均面積，它們分別是：
到2007年底，全國城鎮實有住宅建築面積為104.35億平方米左右(2002年全國城鎮住宅面積81.85億平方米＋5年新增住房面積30億平方米-5年拆遷失去的15億平方米住房＋城區擴大"新市民"帶來7.5億平方米)；
到2007年底，全國城鎮人均住房建築面積約為17.54平方米(2007年底全國城鎮住宅建築總面積104.35億平方米÷2007年全國城鎮人口5.95億)。
人均17平方米的住房面積，和"人均28平方米"的"官方數據"相比，兩者之間竟然相差10平方米以上，簡直是"天壤之別"。
八成三的城鎮居民有了自己的"小康住房"？
在此次建設部的"政績單"中，除了城鎮居民的人均住房面積被拔高了10平方米以上，另一個信息是"2006年底，城鎮居民住房自有率達到83%"。也就是說，城鎮居民中，八成三的人都有了自己的住房。情況真的如此嗎？
實際上，在中國從來就沒人做過全國性的"居民住房自有率"統計。就是不久前開展的第二次住房調查中，不少地方也僅僅對擁有自己住房的城市居民進行統計，對無房戶及租房者，大都沒有計入"居民住房統計調查"。
那麼，建設部又憑什麼說全國城鎮居民的住房自有率達到了83%呢？
按照國際上的慣例，"住房自有率"早有固定的標準和演算法。它通常是指在居民的住房中，居住在自有住房的居民家庭戶數在整個居民住房中的比例，它和"住房私有率"有著本質的不同。"住房自有"是指住在自己購買的住宅中。而住房私有，則是除了住在"自有房"者外，還要加上租賃其他私人房產來解決居住問題的人群，它比"住房自有率"大得多。這兩者在國際標準中是完全不同、相差甚大的概念。如法國、荷蘭和英國，他們的住房自有率分別是55%、50%和70%，但住房私有率卻分別高達83%、67%和80%。在一般的歐美國家，他們的住房自有率可能只有60%左右，但住房的私有率卻可能高達80%~90%，甚至更高。因為除了國家保障公房外，一般的租房者還是租住在私人的住房中。
但是，到了中國，"住房自有率"就和"住房私有率"混為一談了。人們可以在建設部的網站上找到了一個我國住房自有率標準的計算公式。這就是：我國的"住宅自有率是指報告期末，自有(私有)住宅的建築面積佔實有住宅建築面積的比例。它的計算公式是：住宅自有率(%)＝自有(私有)住宅建築面積÷實有住宅建築面積×100%"。
在這一標準中，"自有"就是"私有"，"住房自有率"，竟然就等同於住房私有率。這實在是開了一個國際大玩笑。
此外，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數為單位來計算具體的比率。而"中國標準"則採用的是私有住房建築面積佔全部住宅建築面積之比來推出具體的比率。以面積之比取代戶數之比，掩蓋了貧富差距和兩極分化日益擴大下住房自有率的真實狀況。
由此，才"放出"了"城鎮住房自有率達到83%"這又一顆住房"人造衛星"。
"小康不小康，關鍵看住房。"按照建設部制定的城鎮居民住房標準，人均30平方米就算實現了"住房全面小康"第一階段的要求，這是2010年的"奮鬥目標"。而現在根據建設部提供的數據，人均已達28平方米，並且城鎮居民住房水平還在以每年"增長"1平方米以上的速度高速發展。也就是說，只要到2009年，我國就可以提前一年實現城鎮居民的"住房小康"。
但問題是這人均28平方米的數字是真實的還是摻了水分的？正本清源，還需從最基本的統計分析做起。
28平方米是怎麼算出來的
全國城鎮人均住房面積＝全國城鎮居民住房總量(平方米)÷全國城鎮人口(人)。
根據國家統計局2006年的全國年度統計公報，到2006年末，中國城鎮人口為57706萬人。2007年國家統計局的數字還沒出來。按照溫家寶總理在新加坡所說的"國情"，及每年"進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬"這個數字來推算，把2007年底的全國城鎮人口定為59506萬人(近六億)。
有了全國城鎮人口這個數據，剩下的就是要把全國城鎮現有住房的總面積計算出來，就可算清城鎮人口的人均住房面積。
而要準確得出全國城鎮居民住房總面積，排除某些"政績數據"的干擾，至少有4個方面的重要因素必須弄清。
首先是儘可能找到一個受"政績數據"干擾最少的統計基礎。建設部的官方網站可以看到的最早的全國《城鎮房屋概況統計公報》(2002年)作為統計的起始點。第二，從統計起始點的2002年末到2007年底,這5年全國城鎮新建的住房總面積究竟是多少。第三，在這5年的同一時期，全國因為城市改造拆遷失去的原有住房面積又是多少。第四，在這5年裡，由於城鎮區域的擴大進入城鎮的人口和住房的影響。在這4項中，前面兩條有國家的統計數據可查，後兩條只能按照基本的常識進行推算。
先來看第一項。在建設部的網站上，2002年全國《城鎮房屋概況統計公報》顯示，"2002年底，全國城鎮房屋建築面積131.78億平方米，其中住宅建築面積81.85億平方米"。
其次，根據國家統計年鑑，從2003年到2005年(2006年和2007年還未公布)全國"城鎮新建住宅面積"共計17.8億平方米。但此後兩年的數據還未公布。不過，根據這次建設部公布的"最新統計"，這5年的"年均竣工住宅超過6億平方米"。扣除還沒賣出的"空置房"，我們高估其為年均6億平方米，這5年全國城鎮新建的住宅面積共計為30億平方米。
第三，全國這5年城鎮因拆遷而失去的居民住房總面積。這方面沒有見到任何公開的"官方統計"，只能進行理論推算。如果按照房屋建築壽命為50年來計算，居民住房的"自然拆遷失房率"應該為2%。考慮到這幾年全國城鎮普遍存在的"大規模拆遷改造"，我們把全國城鎮每年拆遷住房所佔到城鎮的住房總面積定為3%略多(這是一個"極保守"的估計，不少學者認為城鎮住房拆遷率高達4%~5%)。這5年全國城鎮住房的總面積平均為96.85億平方米，每年的拆遷失房面積計算為3億平方米，4年全國城鎮住房共計拆遷失房15億平方米。
第四，計算全國城鎮住房的總面積，還必須考慮這幾年由於城鎮區域的擴大所帶來的新增人口和住房的影響。在全國每年新增的1800萬~2000萬的城鎮人口中，約有不到500萬處在城鄉接合部的農村人口，是由於城市規劃的擴充而"由農民變市民"的，他們每年"帶到"城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米(根據國家統計局資料，2005年我國農村人均住房面積為29.7平方米)，5年這方面總共增加約7.5億平方米。
有了這4個基本的數據，就可以清楚地算出至2007年底中國城鎮居民總的住房面積和全國城鎮居民住房的人均面積，它們分別是：
到2007年底，全國城鎮實有住宅建築面積為104.35億平方米左右(2002年全國城鎮住宅面積81.85億平方米＋5年新增住房面積30億平方米-5年拆遷失去的15億平方米住房＋城區擴大"新市民"帶來7.5億平方米)；
到2007年底，全國城鎮人均住房建築面積約為17.54平方米(2007年底全國城鎮住宅建築總面積104.35億平方米÷2007年全國城鎮人口5.95億)。
人均17平方米的住房面積，和"人均28平方米"的"官方數據"相比，兩者之間竟然相差10平方米以上，簡直是"天壤之別"。
八成三的城鎮居民有了自己的"小康住房"？
在此次建設部的"政績單"中，除了城鎮居民的人均住房面積被拔高了10平方米以上，另一個信息是"2006年底，城鎮居民住房自有率達到83%"。也就是說，城鎮居民中，八成三的人都有了自己的住房。情況真的如此嗎？
實際上，在中國從來就沒人做過全國性的"居民住房自有率"統計。就是不久前開展的第二次住房調查中，不少地方也僅僅對擁有自己住房的城市居民進行統計，對無房戶及租房者，大都沒有計入"居民住房統計調查"。
那麼，建設部又憑什麼說全國城鎮居民的住房自有率達到了83%呢？
按照國際上的慣例，"住房自有率"早有固定的標準和演算法。它通常是指在居民的住房中，居住在自有住房的居民家庭戶數在整個居民住房中的比例，它和"住房私有率"有著本質的不同。"住房自有"是指住在自己購買的住宅中。而住房私有，則是除了住在"自有房"者外，還要加上租賃其他私人房產來解決居住問題的人群，它比"住房自有率"大得多。這兩者在國際標準中是完全不同、相差甚大的概念。如法國、荷蘭和英國，他們的住房自有率分別是55%、50%和70%，但住房私有率卻分別高達83%、67%和80%。在一般的歐美國家，他們的住房自有率可能只有60%左右，但住房的私有率卻可能高達80%~90%，甚至更高。因為除了國家保障公房外，一般的租房者還是租住在私人的住房中。
但是，到了中國，"住房自有率"就和"住房私有率"混為一談了。人們可以在建設部的網站上找到了一個我國住房自有率標準的計算公式。這就是：我國的"住宅自有率是指報告期末，自有(私有)住宅的建築面積佔實有住宅建築面積的比例。它的計算公式是：住宅自有率(%)＝自有(私有)住宅建築面積÷實有住宅建築面積×100%"。
在這一標準中，"自有"就是"私有"，"住房自有率"，竟然就等同於住房私有率。這實在是開了一個國際大玩笑。
此外，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數為單位來計算具體的比率。而"中國標準"則採用的是私有住房建築面積佔全部住宅建築面積之比來推出具體的比率。以面積之比取代戶數之比，掩蓋了貧富差距和兩極分化日益擴大下住房自有率的真實狀況。
由此，才"放出"了"城鎮住房自有率達到83%"這又一顆住房"人造衛星"。
