發表時間： 2007-03-28 21:49:14作者：Andrew Morse
要知道為什麼日本地價出現了16年來的首次上漲，那就到位於東京市中心的東京中城(Tokyo Midtown)看一看吧，這座優雅時尚、融寫字樓和酒店於一身的建築群將於本週五開門迎客。
東京中城東京中城項目耗資34億美元，其中包括東京最高的建築──一幢玻璃鋼架結構的54層大樓。東京中城的所有辦公空間已全部租出，由於日本經濟向好，日本公司在尋找更大的辦公室以容納更多的僱員。富士膠卷(FUJIFILM Holdings Corp.)和遊戲製作公司Konami Corp.將把公司總部搬入東京中城的新辦公區。網際網路公司Yahoo Japan Corp.將在新辦公區租用更多的空間，但其總部仍將設在臨近的一座高層建築中。
Yahoo Japan發言人Akie Kikuchi表示，「我們一直在尋找一個可以滿足公司未來發展需要的辦公場所。過去3年來，公司的員工人數已經增長了3倍。」現在Yahoo Japan的員工有近2,300人。該公司已在東京中城租下了10層樓。
包括Issey Miyake Pleats Please在內的高檔專賣商店已紛紛進駐東京中城的商店區。而東京第一家麗嘉酒店(Ritz-Carlton)則佔據了最上面的9層樓。
上週公布的一項政府調查顯示，對商用物業的迫切需求是日本全國房地產價格出現16年來首次普遍上漲局面的重要原因。日本經濟的持續增長使很多日本公司6年來利潤不斷增加。很多公司正在增聘人手以滿足業務擴展的需要。就業前景的看好進而促使個人住房需求的上揚，這推高了住宅類房地產的價格。
2006 年，日本商業用地價格整體上漲2.3%，住宅用地價格整體上漲0.1%。儘管東京掀起了建樓熱潮，高檔寫字樓仍是供不應求。德國數據研究機構 Emporis GmbH的數據顯示，日本在建的高層建築有92座。而房地產諮詢公司Miki Shoji Co.稱，東京主要商業區平均房屋空置率在2006年12月時為2.9%，相比之下，2005年和2004年同期的空置率分別是4.2%和6.1%。
地價上漲在東京、大阪、名古屋等日本大城市最為明顯。有些物業的價格──比如安籐忠雄(Tadao Ando)設計的Omotesando Hills購物中心附近地價──已經上漲了45%以上。位於名古屋和福岡博多主要火車站附近的物業價格上漲了40%以上，東京4處住宅物業價格漲幅也不低於這一水平。
儘管日本大城市的房地產價格節節攀升，但郊區的地產價格仍在下跌，儘管下跌速度有所放緩。日本1.27億人口中有約一半居住在郊區。大城市以外商業用地價格去年平均下跌了2.8%，2005年的跌幅為5.5%。而非大城市住宅用地價格在去年和前年的跌幅分別為2.7%和 4.2%。
資深房地產投資者表示，日本城市和郊區房地產價格的背離走勢是有緊密關聯的。日本正在從製造業經濟向服務業經濟轉型。一些公司把工廠移到中國和印度等國，以利用那裡廉價的勞動力資源；還有一種情況就是將工廠挪到離目標市場更近的地方，日本汽車製造商在美國各地都建立了工廠。
但是，這些公司的市場營銷和金融業務卻留在了日本。這種變化決定了對郊區大面積土地的需求減少──因為工廠一般建在郊區，而對位於城市中心、毗鄰廣告公司、會計機構和投資銀行的辦公樓需求增加。結果是：日本城市地價有可能繼續上漲，而郊區地價則會繼續下跌。
房地產投資公司KK DaVinci Advisors總裁Osamu Kaneko表示，日本正越來越偏重於服務業。該公司管理著價值約90億美元的日本房地產。他表示，對東京市場非常看好，但對日本其他地方就沒有那麼樂觀了。
東京中城就是日本經濟轉型最為典型的寫照。該項目所在地從前是日本防衛廳(Defense Agency)總部，它是由日本最大的房地產開發商三井不動產(Mitsui Fudosan Co. Ltd.)和另外5家公司聯手開發的。幾乎所有主要的承租戶都屬於服務行業，其中包括道富銀行(State Street Corp.)和共同基金管理公司日興資產管理有限公司(Nikko Asset Management Co.)。約翰•霍普金斯大學(Johns Hopkins University)附屬的一家診所也進駐該樓。
東京中城東京中城項目耗資34億美元，其中包括東京最高的建築──一幢玻璃鋼架結構的54層大樓。東京中城的所有辦公空間已全部租出，由於日本經濟向好，日本公司在尋找更大的辦公室以容納更多的僱員。富士膠卷(FUJIFILM Holdings Corp.)和遊戲製作公司Konami Corp.將把公司總部搬入東京中城的新辦公區。網際網路公司Yahoo Japan Corp.將在新辦公區租用更多的空間，但其總部仍將設在臨近的一座高層建築中。
Yahoo Japan發言人Akie Kikuchi表示，「我們一直在尋找一個可以滿足公司未來發展需要的辦公場所。過去3年來，公司的員工人數已經增長了3倍。」現在Yahoo Japan的員工有近2,300人。該公司已在東京中城租下了10層樓。
包括Issey Miyake Pleats Please在內的高檔專賣商店已紛紛進駐東京中城的商店區。而東京第一家麗嘉酒店(Ritz-Carlton)則佔據了最上面的9層樓。
上週公布的一項政府調查顯示，對商用物業的迫切需求是日本全國房地產價格出現16年來首次普遍上漲局面的重要原因。日本經濟的持續增長使很多日本公司6年來利潤不斷增加。很多公司正在增聘人手以滿足業務擴展的需要。就業前景的看好進而促使個人住房需求的上揚，這推高了住宅類房地產的價格。
2006 年，日本商業用地價格整體上漲2.3%，住宅用地價格整體上漲0.1%。儘管東京掀起了建樓熱潮，高檔寫字樓仍是供不應求。德國數據研究機構 Emporis GmbH的數據顯示，日本在建的高層建築有92座。而房地產諮詢公司Miki Shoji Co.稱，東京主要商業區平均房屋空置率在2006年12月時為2.9%，相比之下，2005年和2004年同期的空置率分別是4.2%和6.1%。
地價上漲在東京、大阪、名古屋等日本大城市最為明顯。有些物業的價格──比如安籐忠雄(Tadao Ando)設計的Omotesando Hills購物中心附近地價──已經上漲了45%以上。位於名古屋和福岡博多主要火車站附近的物業價格上漲了40%以上，東京4處住宅物業價格漲幅也不低於這一水平。
儘管日本大城市的房地產價格節節攀升，但郊區的地產價格仍在下跌，儘管下跌速度有所放緩。日本1.27億人口中有約一半居住在郊區。大城市以外商業用地價格去年平均下跌了2.8%，2005年的跌幅為5.5%。而非大城市住宅用地價格在去年和前年的跌幅分別為2.7%和 4.2%。
資深房地產投資者表示，日本城市和郊區房地產價格的背離走勢是有緊密關聯的。日本正在從製造業經濟向服務業經濟轉型。一些公司把工廠移到中國和印度等國，以利用那裡廉價的勞動力資源；還有一種情況就是將工廠挪到離目標市場更近的地方，日本汽車製造商在美國各地都建立了工廠。
但是，這些公司的市場營銷和金融業務卻留在了日本。這種變化決定了對郊區大面積土地的需求減少──因為工廠一般建在郊區，而對位於城市中心、毗鄰廣告公司、會計機構和投資銀行的辦公樓需求增加。結果是：日本城市地價有可能繼續上漲，而郊區地價則會繼續下跌。
房地產投資公司KK DaVinci Advisors總裁Osamu Kaneko表示，日本正越來越偏重於服務業。該公司管理著價值約90億美元的日本房地產。他表示，對東京市場非常看好，但對日本其他地方就沒有那麼樂觀了。
東京中城就是日本經濟轉型最為典型的寫照。該項目所在地從前是日本防衛廳(Defense Agency)總部，它是由日本最大的房地產開發商三井不動產(Mitsui Fudosan Co. Ltd.)和另外5家公司聯手開發的。幾乎所有主要的承租戶都屬於服務行業，其中包括道富銀行(State Street Corp.)和共同基金管理公司日興資產管理有限公司(Nikko Asset Management Co.)。約翰•霍普金斯大學(Johns Hopkins University)附屬的一家診所也進駐該樓。
