通過對各個區域、各個樓盤的實際價格變動進行研究,上海樓市整個房價的下跌已成定局,暴跌的情形不大可能出現,但跌勢很可能會延續1年以上。
「金九銀十」的美好願望在開發商的期待和購房者的觀望中逐漸消退,傳統銷售旺季並沒有為市場帶來太多的驚喜。9月份上海新增商品房成交162萬平方米,日均成交484套,10月份雖然自從10月15日以來日均成交套數都在650套以上,但整月新增商品房成交面積預計也將保持在180萬平方米以下,同比去年 9、10月份330萬平方米、390萬平方米的成交量不可同日而語。
同時,上海市新增商品房可售面積卻以每天8萬平方米左右的水平增加,截至10月25日,上海市新增商品房可售面積已經達到2329萬平方米。面對如此大的供應壓力,也就不難理解開發商頻頻的房價跳水行為了,其中雖有些只是噱頭,但相當一部分是確確實實的降價。
通過對各個區域、各個樓盤的實際價格變動進行研究,上海富陽物業諮詢有限公司的地產分析師認為雖然從供需來看,上海樓市整個房價的下跌已成定局,但多種力量綜合作用的結果只能是緩慢回調、持續下跌,暴跌的情形不大可能出現。但跌勢已定,很可能會延續1年以上。
緩慢回調 持續下跌
市場價格是供需雙方以及供需雙方內部各種力量不斷鬥爭的結果,涉及到開發商、購房者還有政府、國際熱錢、其他行業等等。上海富陽分析師認為,三方面的原因決定了房地產價格的下降必然是一個緩慢、持續的過程。
一、需求不同的消費者有不同的心理價位。現在的市場成交量的逐步緩慢上升就說明隨著宏觀調控政策的穩定,房價達到了部分購房者的心理價位,他們根據自身情況在不同的市場階段進場,接受當前的價格。因此,有一定的需求支撐的價格的下降是不可能一步到位的。
二、持續緩慢的降價後果是政府、開發商、購房者都可以接受的一個選擇。從政府的角度看,房價的緩慢下降對經濟的持續發展和社會的穩定也不會造成太大傷害, 同時也使得房地產行業得到一定的調整獲得更加良性的發展,符合科學發展觀和建設和諧社會的要求；從開發商的角度看,房價的緩慢下降可以使其有時間適應自身現金流狀況,調整開發節奏和新項目的投資；對購房者而言,根據自身情況對房價有不同的承受能力,而且不同地段、規模、品質的樓盤價格變動情況並不相同,沒有必要也沒有可能一定要在最低價位買適合自己的房子。因此,市場各種力量綜合作用必然會選擇房價持續下降的道路。
三、商業配套的完善和市政建設的進行將減緩價格的下跌。上海正在進行大量的城市公共設施建設,各個區域的商業和市政配套將日漸完善,投入到土地中的資本將轉化為價格的一部分,對價格下跌起一定的反向作用,因此也在一定程度上減緩房價下跌的速度。
下跌時間最少還將持續一年
上海樓市可售面積以目前速度增長到年底將達到2700-2800萬平方米的高點,而這些增加量基本上都是在2005年之前出讓土地的基礎上建設所形成的。
上海富陽的地產分析師認為,隨著宏觀調控的持續進行以及到年底階段企業現金流的吃緊,企業對投資新項目會更加慎重甚至不惜取消對新項目的投資,這將導致房地產投資的下降或在建項目的減少,市場將主要著力於消化現有存量和調控之前在建項目的上市,在此期間,上海房地產行業競爭壓力會一直很大。
以200萬平方米/月的成交量來計算,消化庫存最少也需要持續一年以上的時間,經過一年左右的消化和減緩建設後,宏觀調控之後企業開發量的減少效應會有所顯現,而經過積蓄的需求會趨於釋放,在供應和需求之間會求得一個新的平衡,房價在此基礎上可望穩定。
