【看中國2024年8月21日訊】中國樓市持續低迷，各地方為了救市，也是各出奇招，百花齊放，而這些招術裡面，最常用的一招，就是零首付買房了！
過去，每逢樓市不景氣，零首付買房，這個噱頭，就會拿出來用，因此來吸引更多購房者。
為什麼會有零首付買房？
在樓市裡面，有一個現象：中老年人買房，往往不缺首付，而是月供。
這個很好理解，到了一定年紀，大家身邊多少有些存款，但因為退休了，或者被裁員了，收入就降低了，這個時候買房，大家往往擔心的是月供的壓力；而年輕人買房，恰恰相反，他們從事朝陽行業，收入在遞增；但由於工作沒幾年，再加上花錢大手大腳，也沒存下多少錢，這個時候，他們買房，最大的擔憂不是月供的問題，而是首付款不夠；所以，要吸引更多年輕人來買房，就得繼續降低首付款比例，最好是零首付！
最近，各大城市都興起了零首付買房，在深圳、在廣州、在杭州、在長沙，全國各地，幾乎都有零首付買房的行為。
畢竟開發商也想加速回籠資金，地方管理層也有意促進樓市成交量升溫，年輕人存款又不夠，零首付買房，符合三方利益，逐漸大行其道！
常規的「零首付」買房操作手法
一般來說，市面上的零首付買房，分為兩種操作模式：
第一種操作模式：高評高貸。舉例，你想買一套房子，開發商願意100萬賣給你，按照首套房15%的首付款比例，你需要支付15萬的首付款；但你年輕呀，剛參加工作沒兩年，手裡面錢不夠，怎麼辦？
沒事呀，開發商利用銀行關係，這套房子給你調高銀行貸款評估價，這套房子銀行評估價為150萬，按照8.5成貸款，你能從銀行貸款127.5萬的貸款。100萬用來支付開發商的房款，剩餘27.5萬裝進自己兜裡，但是你此時需要還銀行的總貸款，就不是原來的100萬房款了，而是127.5萬的貸款。這樣操作的缺點是：你雖然零首付買了這套房子，但是你貸款總額增加了，月供也相應增加了；這樣操作的優點，就是你手裡面多了27.5萬的流動資金，能夠緩解未來2-3年的還款壓力；
第二種操作模式：找墊資方。此時你手裡面首付款不夠，好，開發商幫你找資金方，給你把首付款先墊進去，你去辦理銀行貸款，把房子買下來之後，再去申請信用貸、消費貸、裝修貸，通過貸款渠道，一筆把錢拿出來，去還之前的墊資方的錢。
其實，以上兩種手段買房，嚴格意義上來說，都是違規操作，但樓市低迷期，很多地方和銀行都是睜一隻眼閉一隻眼，因為大家都有這個需求。
這其中，對開發商、銀行都是有利的，畢竟大家在裡面賺到錢了，而對於真實購房者，其實還款壓力反而增大了。
那為什麼有購房者願意這樣操作呢？很簡單，就像前面提到的，首付款不夠，但是收入還可以的年輕人，他們願意呀。提前住進心儀的房子，同時手裡面現金流是充沛的，至於每個月貸款多還兩三千，他們就不那麼介意了。
說白了，就是年輕人買房，比中老年人膽子確實會大一些，但承受的風險，也會高一些；但話說回來，羊毛還是出在羊身上，樓市低迷期，大家預感未來房價還會繼續下跌；
這個時候，其實不會有多少人願意冒險，採用零首付買房的，但是在樓市行情好的時候，很多人都願意採用零首付買房，為啥？因為他們預判房價未來會漲，至於每個月多還兩三千的房貸，他們根本不在意！
關於零首付買房，最新政策出來了
這裡給大家講的，是市面上最常見的兩種零首付買房的操作手法，但現在不一樣了。就在前兩天，成都住建部門發布了一條新政：支持金融機構自行確定首付款比例和利率。
政策文字比較難懂，我翻譯成大白話，那就是現在首付款比例，你們可以自己定了，你想三成，那就三成；你想兩成，也可以；你想一成也可以；甚至零首付，都沒有問題。
銀行可以直接把你的首付款做到房貸裡面去，但是請注意，銀行也不傻，並不是所有人，都可以享受到這樣的政策，是有規定的，這條政策僅限於手裡面有兩套房子，且貸款已經結清的人，可以這麼操作。
看明白了吧，就是你沒錢，沒收入，銀行是不會同意了，這樣也會增加壞賬的風險。但是你有錢有實力，好呀，我歡迎，其實這種零首付方式，就相當於銀行給了你一張大額信用卡，這是一個邏輯！
你想一下，銀行會給一個窮人，發一張大額信用卡嗎？肯定不會，銀行只願意給有資產的人，發放大額信用卡。而這次零首付買房的條件，就是手裡面必須握有兩套房，且房貸已經還清！
那麼你再仔細想想，手裡面有兩套全款房的人，他們差首付款嗎？差月供嗎？
好，大家再想想，如果這條零首付買房的政策，執行效果不咋滴，那這個口子，是不是繼續會放開？
答案是肯定的，我只想告訴你的是，零首付買房是未來幾年的一個趨勢，而且，這背後的目的，其實是要極大程度，刺激大家去買改善房。因為剛需房總價不高，200萬的房子，首付1.5成，也就30萬，對於一個年輕家庭，壓力不會很大，家裡老人支持一下，就能上車了。
但是改善房不一樣呀，一線城市改善房最少1500萬了，強二線城市也得500萬-800萬；也就是說，一線城市買改善房， 你的首付款最少要300萬，二線城市也得差不多100萬的首付款。
為什麼成都這麼在意要推廣零首付？因為成都的改善樓盤很多呀，推廣零首付，能夠吸引更多買家，去庫存！
總結：零首付買房，是陷阱還是餡餅？
咱的預感是，未來幾個月，全國各地都會刮起零首付買房的風，這個時候，你要不要跟風呢？給出3點參考：
1，如果你是剛需，就別搞零首付了。原因有很多，一個是你本來錢就不多，還被銀行多賺走一些利息，你生活壓力增大了，其次剛需房未來保值性和升值性走弱，你不划算呀，很大概率下，剛需選擇零首付買房，都是被開發商和銀行割韭菜。
2，如果你有實力選擇零首付，那麼你也得看當地政策，到底支不支持零首付。明白這個意思嗎？如果你所在的城市還不支持零首付買房， 你用一些手段買了零首付的房子，還是會存在風險的，比如說倒查，或者房價走低的時候，銀行為了降低風險，讓你提前還一部分貸款，這些風險，你都要考慮進去；
3，一切都要看城市、產品和地段。如果這個樓盤確實是改善盤，地段也很給力，產品給力，你預判這個樓盤存在一定的稀缺性，未來有升值潛力，且你所在的城市又支持零首付買房，這樣的情況下，你買入也不是未嘗不可。
當然，還有一種個例情況，你買房，其實不是為了簡單住，而是把房子當成融資工具，你現在手裡頭有一個非常好的現金流生意在做，現在只需要加大投入，就能有確定性的回報；
這個時候，你為了融資，買一套房，選擇零首付，還能從銀行倒拿錢，這種方式也是可行的；總之，風險如果可控，問題就不大，但關鍵是，很多人誤判了風險，結果背了鍋。
最後，綜合建議：
當前經濟形勢不太明朗，不建議大家玩高槓桿遊戲，還是那句話，除非你手裡有非常好的正向現金流項目在做，否則不要選擇零首付買房，即便是優質改善房，也不要輕易冒險。
不管是買房，還是投資，我們要追求的是確定性回報，尤其是逆勢期，最好的東西，就是正向現金流；如果是順勢期，冒一點險，是可以的。
千萬千萬不要誤判了形勢！大家還需要靜觀其變，靜待花開，現在動手，還早了一點！寒冬並未過去，你就把羽絨服脫了，可是要凍傷的……
責任編輯:宇真
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