中國房地產的帶頭大哥又要易主了(圖)

作者:子宜 發表:2024-06-21 08:00
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【看中國2024年6月21日訊】上週末,北京南四環外的花鄉壹號項目開盤。這個項目搞了個大新聞,震驚了中國房地產業:開盤4.9萬元每平,相當於指導價打了68折。

項目的開發商,叫中建壹品

也是上週,北京市規自委宣布,「中建智地+江蘇綠建+朝陽城開」的聯合體,底價拿下了朝陽區一宗「巨無霸」地塊,底價是:112億。

朝陽城開和江蘇綠建只持有很少股份。真正出大錢的,是中建智地。中建壹品是中建三局旗下的地產平臺。中建智地是中建一局旗下的地產平臺。他們的母公司,都是基建巨頭中國建築集團。

中建集團很早就涉足了房地產,過去被稱為「隱形霸主」。這幾年,沒有隱形的霸主,大都死走逃亡傷,看上去,中建想要噹噹大哥了。

2023年,中建的地產業務銷售額為4514億元,同比增長12.4%。今年4月,中國建築發布年報,董事長鄭學選在致辭中說,房地產業務銷售額逆勢增長:居行業首位。

過去一年,理想汽車雖然賣得不錯,但爭議一直很大。這家汽車公司最大的爭議還在於,它重新發明瞭排行榜:只要比它銷量好的公司,都不在它的排行榜之列。

很長一段時間,中建集團旗下的中海,都被稱為地產界的「黃埔軍校」。包括萬科、龍湖、碧桂園在內的房企,過去最喜歡做的事,就是時不時挖一下中海的牆腳。

中海最早是中建派出國做工程賺外匯的公司。他們也順便在香港做點房地產開發。但在1997年,亞洲金融危機讓重倉香港的中海,遭受重創,一度走到破產邊緣。為救中海,中建給他們開了一個口子,允許它回到內地,做房地產住宅業務。

但誰也沒想到,依托在香港做工程和房地產的經驗,中海在內地有點降維打擊,迅速崛起,成為僅次於萬科的房地產龍頭。

1992年,中海在港股上市,他們的業務發展相對獨立,但會向中國建築並表。作為中建集團的「壓艙石」,中海的銷售額,一度佔了集團一半以上。在很長一段時間裏,中海一直是中國房地產業的「利潤王」。不過這兩年,這個「利潤王」的帽子,被華潤置地拿走了。因為華潤置地有:萬象生活。

中建旗下有八個工程局。眼紅中海在房地產行業的紅利,八大局後來紛紛都成立了自己的三級地產公司,各自為營。為整合除中海之外的地產業務,中建集團後來成立了中建地產。中建地產的品牌,在內部也被戲稱為:局院地產。

但中建與中海兩兄弟,彼時經常短兵相接。搶地、抬槓的情況在各地都在發生。2013年,中建集團決定將有著400億資產的「局院地產」,並入中海。中海董事長郝建民開啟了中海地產內部的改革,成立營銷、工程等專業化公司,牢牢把握住中海系的管理權,並將中建系合併人員邊緣化。

國企內部的權力鬥爭,結果是兩敗俱傷。2016年1月,中海行政總裁陳誼負氣出走,但郝建民也沒能穩坐釣魚臺,沒過多久,也離開了中海。

2017年,在龍湖任職的老中建顏建國臨危受命,回歸中海掌舵。伴隨著中海人事巨變,中建集團的「局院地產」,重出江湖。

上週末,三局的花鄉壹號項目開盤,樓面價約3.9萬每平米,開盤價4.9萬一平米。

價格出來後,北京的地產商們都驚呆了。大家都知道新房現在很卷,但沒想到會捲到這個地步。中建三局急於去化的心情,也可見一斑。

中建三局是在2022年大舉殺入北京市場的。過去,他們一直在湖北活動,在武漢房企銷售排行榜上,已經連續好幾年位列前三,銷售額破百億。但因為施工板塊利潤率還不到5%,且房地產板塊行情太差,2022年之後,三局決定少接住宅施工項目,而是轉換賽道:在房地產開發領域大幹一場。

2022年,中建三局房地產公司迅速合併中建三局綠投、中建三局二公司等五家公司的房地產業務,並更名為:中建壹品投資公司。他們很快成為全鏈條的房企——房地產公司主導銷售融資、三局設計院配合設計、三局分公司負責施工等等。

中建的其他局院,也不甘示弱。一如當年民企的黃金年代,這些中建旗下的總包商們,開始拋棄了開發商,自己在全國建城市公司,跑馬圈地做開發。

比中建三局步子更大的,是中建八局。

疫情前,上海臨港片區管委會在城市資源推介會上說,要在105地塊建設金融總部灣區,建設臨港新片區的「陸家嘴」。105地塊的環湖核心區域,後來被中建八局競得。中建旗下其他六個工程局,也都依葫蘆畫瓢,大舉涉足房地產開發業務,且有各自的品牌。

在工程建築領域,中建集團對旗下各局院實施「賽馬機制」,鼓勵各局院獨立發展,甚至同場競標。在房地產業務上,他們沿用了這套「卷」死自己人的機制。

2022年11月,朝陽平房地塊招拍挂,中建系去了四個局。有圈內人實在看不下去:中建系四家報名一塊地,集團不管管麼?

去年年中,中建發布了新的戰略,地產業務的定位是塑強「卓越優勢」,規模效益、業務品質、運營能力做到行業領先。這個新的戰略名字叫:一六六。

別的不說,得益於同行大踏步地後退,中建的規模,的確達到了行業領先水平。工程建築業績最好的三局和八局,旗下的房地產業務增長非常驚人。

中指研究院的統計,在拿地榜上,去年八局的中建東孚和三局的中建壹品,分別斥資179億、146億拿地,排名第14位、第16位。今年年初,中建壹品董事長徐超提出「全力衝刺全國房企20強」。按照這個目標,銷售規模差不多要增加50%以上。

為此,今年中建壹品已經花了213億拿地,新增貨值470億,這兩個數字,均排名:房地產業第一名。

其他局院也不甘示弱。中海拿地金額73億,行業第9,五局的中建信和拿地金額52億,排行業第15,中建東孚以27億權益拿地金額,排第33……銷售榜上,中建東孚、中建壹品,去年銷售額都超過了500億,分別排名第32位、第34位。

中建玖合、中建信和,也在發力。連同排名第三的中海地產,中建五子,全部躋身了行業百強。

這就有了鄭董事長在年報裡說的——「行業首位」之說。受董事長鼓舞,不少中建人也開始對外宣稱,中建繫在房地產的銷售規模,已超過保利發展,成為:宇宙最大房企了。

去年,保利發展簽約金額4222億元,的確比整個中建系4514億的銷售額要少一些。但保利集團旗下,除了保利發展,房地產上市平臺還有:保利置業。

去年保利置業全口徑銷售額是536億元。保利集團旗下兩家房企加起來,銷售額是4700多億。今年前四個月,保利發展和保利置業一共賣了1124億,比中建系的1050億,也略勝一籌。

其實,就算是現在的帶頭大哥保利發展,似乎也並沒有那麼在乎規模了。今年以來,保利發展在全國掀起了一輪降價,在迅速去庫存。

這輪樓市塌方,很大程度上也是因為以前很多房企過於追求規模了。房改二十六年來,行業帶頭大哥幾度易主。但這兩年看,不管是萬科、綠地,還是恆大、碧桂園,曾經的帶頭大哥,現在大都過得不怎麼樣。

上個月,北京「地王」掛出來的時候,大部分房企其實無動於衷。很多民企已經停止拿地,把資金歸集到總部用於還債。已經暴雷的企業,還要忙於債務重組和保交樓,以及要打數不清的官司。對於「地王」,他們早就無慾無求了。

一家福建房企的老闆說,之前,閩系房企在規模競爭中比不上粵系,但內部競爭還是很激烈的,大家都想當「閩企第一」。在很多城市,規模大、市佔率高的開發商,在飯局上能坐主位。

但這幾年,原有的秩序被打破。他感慨:原來說話聲音最大的,現在都不知道人在哪裡了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


責任編輯:宇真

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