8月降息之後:樓市怎麼樣了?(圖)

發表:2022-09-16 10:45
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【看中國2022年9月16日訊】8月份LPR降息之後,從高頻數據來看,中國樓市銷售並未出現明顯回暖。9月份以來,30大中城市商品房成交面積同比去年同期,仍下滑兩成左右。

為何本輪降息過後,樓市並未看到明顯復甦勢頭?其中主要涉及兩個原因:

1、2022年至今,降息幅度不足以扭轉市場預期,購房者持幣觀望。

2022年以來,5年期LPR累計下調35BP,幅度不小。但對於樓市基本面較好的一線城市來說,「因城施策式」的房貸利率加點仍然普遍存在。對於一線城市有住房需求的購房者,仍在持幣觀望,等待房貸利率加點的進一步下調。

對於樓市基本面較差的三線城市來說,儘管多數城市不存在房貸利率加點,但經歷2018年、2019年棚改期間的房價上漲之後,本輪房價下跌壓力較大。2022年內35BP的降息,仍不足以扭轉當地購房者的預期。參考2015年3月樓市復甦歷史,彼時降息幅度達65BP才扭轉了房價預期,推動資金進入三線樓市。

2、爛尾樓與停貸事件,攪擾購房者與金融機構的信心。

7月份以來,部分房企由於資金鏈緊張,旗下項目出現停工問題,引發購房者停貸事件。事件經媒體報導後,對購房者信心產生一定擾動。由於停工與爛尾問題,涉及到購房者買房本金的損失(爛尾樓資產價值大幅下降),因此單靠央行降息並不能扭轉購房者對於「爛尾」問題的擔憂。

除此之外,購房者因為樓盤爛尾而停貸,也會導致金融機構壞賬增加,使得金融機構對於房地產領域的貸款投放更加謹慎,側面加大房地產下行壓力。

中國各地屢見不鮮的爛尾樓怎能修復民眾的買房信心?
中國各地屢見不鮮的爛尾樓怎能修復民眾的買房信心?(網路圖片)

對於「保交樓」,關鍵的解決方案是各地政府動用財政資金注資爛尾項目,保障期房的順利交樓。但從目前進展來看,雖然各地政府有意願推進保交樓,部分優質項目得以市場化盤活。但地方財政壓力較大,難以撥出更多資金填補預售資金已被挪用、資質較差的爛尾項目的資金缺口,因此爛尾問題完全解決仍需時日。

在此情況下,對於爛尾的擔憂將持續擾動購房者信心。特別是對於已經出現信用風險事件和資金鏈問題的房企,旗下項目將較難銷售並回籠資金,並拖累整體的地產銷售態勢。

而對債券市場而言,8月份LPR的下行,開啟了「降息托底樓市」的新階段。但正如前文所述,單靠央行降息並不能平息購房者及金融機構對於「爛尾」問題的擔憂,此種擔憂仍將持續性地制約樓市復甦。另一方面,隨著近期海外需求的下降,中國外貿出口面臨下行壓力,通過以房地產業為代表的內需支撐經濟將更顯必要。因此,後續央行仍有繼續降息托底樓市的可能性,而債市利率的下行空間也將隨之打開。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


責任編輯:宇真

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