【看中國2022年1月5日訊】2021年末的最後一天，世界首富馬斯克說了一句喪氣話，他說他感覺到2022年春夏之交、不超過2023年世界又將爆發經濟危機。一說到危機就有人灰心喪氣或驚慌失措，其實危機才是真正的節日。
本世紀最大的洪水就來自於美國2008年次貸危機之後美聯儲的大放水，這可能是1929年之後最重要的機遇之一。
2007年9月美聯儲將基準利率從5.25%調降至4.75%，開啟了為應對次貸危機的一系列降息之旅，大家熟知的是美聯儲最終在2008年將利率直接降至零，實行零利率的貨幣政策開創了歷史先河；但這還遠遠不是全部，為了將美國的樓市（和債務市場）從泥潭中拯救出來，從2009年開始美聯儲又開啟了三輪量化寬鬆之旅，將天文數字的鈔票投放到市場中，這導致美聯儲的資產負債表從2007年的不足8000億美元快速飆漲至4.5萬億美元，漲幅高達460%！無論將利率降至零還是執行量化寬鬆政策都是美聯儲所進行的前無古人的創舉。
次貸危機後美聯儲開啟的三輪量化寬鬆之旅導致其資產負債表快速飆漲（來源：Zefart/Adobe Stock）
美聯儲在歷史上有多次降息週期，俗稱放水。但按力度來說，為應對房地產泡沫破裂所進行的寬鬆行為已經不是一般的放水，這次釋放出來的是大洪水。
房地產泡沫破裂為何對美國的影響如此之大，以至於讓大多數經濟學家將次貸危機的爆發與1929年的大蕭條相提並論？並且需要讓美聯儲要通過兩項「創舉」釋放大洪水來應對？
當房地產泡沫開始破裂時，說明本行業的流動性開始耗盡，部分房企就開始通過拋售房屋換取流動性，此時銷售價格就會越來越低，最後低於成本價。此時，這些房企雖然回籠了部分資金用於償還債務，但由於房屋和土地價格下跌會導致企業的資產大幅縮水，結果負債率卻反而升高，這就出現了經濟學上所說的槓桿越去越高的現象，讓企業的債務負擔更加沈重。在這些企業未拋售之前，行業內的其它企業還是健康的，比如一間企業的總資產是1億元，債務7千萬，債務率就是70%，這是相對健康還可以繼續運營的企業。可當其他企業進行虧本甩賣導致市場價格大幅下跌之後，上述健康企業的資產就會下跌至7千萬以下，也成了資不抵債的企業，也需要破產。所以少數企業不斷進行拋售就會將健康的企業一起拖入泥潭之中，當這些健康的企業也不得不進行拋售以換取流動性的時候，最終就將整個行業拖入資不抵債的境地。
上述情形出現時會形成以下後果：
第一，陷入流動性危機的企業雖然不斷甩賣，但槓桿卻會越去越高，債務率不斷上升，出現債務窟窿無法彌補然後就只能破產倒閉，最終就會給金融機構（銀行、信託理財等）形成大量的壞賬；當槓桿越去越高之後，就無法完成預售房屋的建設然後形成爛尾，讓購房人血本無歸，此時就不僅是金融問題而是嚴重的社會問題。
當少數企業的拋售行動將整個行業拖入資不抵債的境地之後，讓金融機構的壞賬問題和社會問題急劇放大。對有些國家來說，房地產還是財政支柱，房地產行業整體資不抵債之後就失去了購買土地的能力，讓財政收入劇烈收縮甚至會導致政府停擺。
第二，房地產企業開啟虧本拋售之後，房企的主要資產——土地與房屋的價格就會不斷下跌，可土地和房屋還是金融機構貸出資金的主要抵押物，在土地和房屋價格不斷下跌時金融機構就只能不斷調降抵押率，甚至拒絕接受土地和房屋作為抵押物，這意味著金融機構無法順利貸出資金，就會導致整個經濟體的流動性加速收縮，這不僅讓房地產行業的經營環境加速惡化，還會讓所有行業陷入流動性危機之中，這就是經濟危機。此時財政收入會進一步加速收縮，失業率將出現飆漲。
所以，房地產泡沫破裂不僅僅是一個行業的問題，也不僅僅是房價問題，而是失業問題，是整體金融體系的安全問題，是政府財政的安危問題，是一個國家整體性的經濟危機和社會危機。所以人們就看到，除了日本之外（日本的情形比較特別，以後再討論），即便美國遭遇房地產泡沫破裂時也要求美聯儲使用超常規的大洪水來應對，目的是避免房地產的行業危機最終衍化為全社會的經濟危機和社會危機（即避免危機不斷深入）！
中國有沒有機會開啟類似的大洪水時代？現在當然尚無定論，但眼下中國國內的貨幣寬鬆趨勢讓人不得不擔心。而且，最近兩年的一些蛛絲馬跡卻格外值得關註：
過去兩年，恆大為了應對自己的流動性緊缺一直在打折拋售房屋，但打折的幅度主要在七五折以上，這個折扣幅度還維持在盈虧平衡線上（即便引發虧損，幅度也很輕微），對整個行業的衝擊就有限。但去年四季度有些頭部房企的打折力度開始加大：張家口碧桂園降價，9000成本賣5000，白菜價甩賣為哪般？
按上述報導的數字計算，張家口的碧桂園項目實際上就是虧本甩賣，虧損幅度大約是40%；而南京碧桂園和榮盛以5.5折的力度在南京甩賣房屋，預計也會有很大幅度的虧損。
當個別頭部房企的虧本甩賣不斷持續、以致將市場成交價格打壓到整個行業的成本線以下時（注意這是前提，觀察未來是否會達到），就會讓整個行業陷入虧損的境地。此時，房地產行業就會在金融體系內加速積累壞賬、對土地的購買力耗盡後危及財政與金融，房屋與土地價格的連續下跌導致金融機構只能不斷調低抵押率(即原來同樣價值的土地或房屋在金融機構進行抵押融資時，融資的金額不斷下降），導致全社會的流動性劇烈緊縮，然後就會引發經濟危機和社會危機。
所以，當房地產整個行業陷入虧損境地時，洪水就必然會適時出現，目的是為了守護經濟安全和社會穩定。
大洪水的到來無論對企業主還是對資本市場的投資者都是非常重要的機會，會帶來一段時間的搶錢狂歡。但怎麼判斷這個時間點卻很關鍵。就個人的觀點來說，一旦頭部房企中有相當大的比例在年度甚至半年度報告中出現虧損時，發令槍就打響了。
責任編輯:宇真
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