「租購同權」能一樣嗎?「租售並舉」能降房價嗎?

作者:批判現實主義者 發表:2017-07-28 10:00
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【看中國2017年7月28日訊】住建部稱將立法明確「租購同權」:二者享受同等待遇。增加供應滿足「新市民」住房需求,實現百姓安居夢,著力構建「購租並舉」房地產市場供應體系,打造多層次住房結構,多角度保障不同群體的住房需求。

24日,上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得。兩塊土地均採取「只租不售」模式,項目建成後將至少提供1897套租賃住房房源。

此次成交的兩塊地塊,一塊位於浦東新區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交總價為7.24億元,成交樓面單價為5568元/平方米;溢價率為0。

一塊位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。溢價率為0。

機構數據顯示,兩塊租賃用地的成交價比之前一年成交的附近宅地樓面單價降低了84%。之前土地市場大熱,地王頻出,現在0溢價成交。

此次成交的兩塊租賃住房用地出讓年限為70年,租賃住房物業「只租不售」,為當地各類創新創業人才提供居住配套服務。受讓人應在出讓年限內整體持有並持續出租運營租賃住房物業;受讓人應參照政府相關規定,建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等;同時明確了租賃住房套數、套型等建設要求,以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

許多大型開發商對此沒有興趣,雖然有超過30家房企提交了競買申請書,但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。

這裡有幾個悖論,一是上海租售比本來就不高,租金回報率低於銀行利率,如此低的租金回報率何時收回全部投資?低地價又有何用?即使是30年能收回投資,資金週轉率也太低。雖然能持續產生現金流,但是否能覆蓋投資成本、融資利息及運營成本?國企可以響應政府號召,不考慮這些,但民企肯定要進行測算。

二、租售比雖然低,但租金絕對值高。易居房地產研究院近日發布的最新報告顯示,2017年6月北上深及三亞等4個城市租金嚴重過高。房租收入比高於45%的有北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市。幾乎一半的收入用於支付房租,說明大城市居住成本高,古代的唐朝,當時人感嘆長安居大不易,國外一些大城市房租更貴。為什麼?越是人多的地方,房價與房租一定是貴的,是供需決定價格,最基本的經濟學常識。我國流動人口達2.45億,每年新就業的大學生700萬左右。人口淨流入的大城市住房租賃需求旺盛,但租賃房源總量不足。農村房子與城市的使用價值差不多的,但農村房子房租幾乎為零,因為需求為零。收入水平與居住成本是成正比的,你不可能既要高收入又要低房租吧。

三,上海的房子仍然緊缺,你有沒有聽到看到上海哪個小區的房子空置在哪裡?沒有,都住得滿滿的,因為上海大量的外來人口流入,這些外來人口要麼買房要麼租房,反正都需要房子的。如果不讓有錢人買房,那麼,可供出租的房源就更緊缺,供不應求,房租就會上漲。解決住房問題只能靠市場化手段解決,回到過去福利分房時代只能使住房更加緊張。政府和國企建租用房,增加租用房供給,你怎麼運營怎麼定價都是帶有計畫經濟和行政色彩的,有時為安撫民意,平抑房租,增加量降低價,這既不符合價值規律也是低效甚至無效的。

四、通過租賃住房供應能降房價嗎?幾乎不可能,政府出讓的土地不可能全部「只租不售」,這麼低的地價怎能維持土地財政?政府利益也是受損的;其次,中國人的住房情結不會因政策變化而改變,有能力買房的還是會選擇買房而不是租房,租房都是過渡性的;並且,7月24日,政治局研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作,其中對房地產是這樣定調:「要穩定房地產市場,堅持政策的連續性穩定性,加快建立長效機制。」穩定是第一位的,既不會大漲,也不會大跌。所謂長效機制可能就是租售並舉,國企建廉租房,民企做長租公寓。廣州試驗「租售同權」,上海出讓平價租賃用地。構建多層次住房體系,低端有保障,中端有支撐,高端有市場。政策路徑大致是這樣的:當房價漲到足夠高的時候,當中國經濟不再依賴房地產時,適時推出房產稅,中國住房制度與國際接軌,但不管如何,國際大都市房價上漲動力只堆疊減緩不會消失。

五、租,你只擁有房子只有使用權,而買,你擁有房子的產權,租房永遠是住在別人的房子裡,也不能自由支配;而買的房子是屬於自己的,可以自由處置。租房是一種消費行為,買房是一種投資行為,能現權嗎?能一樣嗎?

廉租房作為一種國家福利供低收入窮人居住是可行的,但有經濟條件的人還是不要佔國家這點小便宜,反而會因小失大,失去房產升值的巨大機會,能買得起房的還是盡快買房,其他事可以拖,買房要早。

上海「十三五」住房發展規劃中,新增租賃住房供應約70萬套,這二塊地共1897套,仍然是杯水車薪。

「只租不售」用地上海首次推出,但在全國範圍內,已有先例。去年12月,萬科曾在北京海淀區拿過兩塊地,100%自持,期限70年。另外,今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地,並自持這塊地上所有物業,70年不出售。萬科現在不是民企了,已經是類國企了。



責任編輯:岳爾

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