對保障房概念模糊昨天央視新聞頻道來採訪，主題是「保障房」，但似乎央視的記者根本就不知道什麼是「保障房」。下午另外一個媒體的記者來採訪，同樣涉及到「保障房」問題時也是一頭霧水、不知所云，皆因保障房概念混亂並造成市場與社會的極端誤導。
一問：開發商為什麼不積極參與保障房建設？
這是一個天大的誤解，也是媒體轉移政府責任並將髒水倒在開發商身上造成社會矛盾的重大成功案例。
首先，中國的房地產管理法中明確規定了兩種土地使用權：一是，出讓方式取得的土地使用權；二是，劃撥方式取得的土地使用權。同時文件明確規定了開發商只能用拍賣、招標或協議出讓方式取得土地使用權併進行商品房的銷售。而劃撥方式的土地使用權只有在政府批准的情況下才能取得。換句話說，就是法律規定開發商只能建設和銷售商品房，沒有政府批准或委託是無法建設保障性住房的。
其二，「保障房」在整體建設中分兩個部分：一是，政府直接委託非房地產開發的方式進行建設的，不列入房地產開發商範圍，這部分約佔全國住宅竣工總量的四分之一(2010年全國住宅竣工8.3億平方米，非開發的佔2.2億平方米)。二是，委託開發商建設的保障房，通過公開市場招拍挂。其中一部分是和商品房混合配建的(如華遠[簡介最新動態]在通州取得的土地50%是兩種保障房)，一些是帶有商品房性質的出讓土地上建設的(如兩限房)，而實際公開市場委託開發商建設的保障房比例很低，不是開發商不積極參與而是根本都搶不到。
2010年全國開放市場開復工總面積約40億平方米，而保障房不到10%，怎麼可能讓所有開發商都參與建設呢？是開發商欲取之政府未必與之啊。
其三，現行的銀行信貸緊縮政策中，中央政府單獨對保障房開了各種取得銀行和公開資本市場融資的口子。這可以讓開發商借保障房建設獲取更多的銀行信貸或其他融資支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的項目更是求之不得的好條件，儘管保障性住房可能虧損或無利潤，但緩解了商品房建設的資金壓力更讓開發商可以通過商品房彌補保障房的虧損，又有利於擴大規模和防止資金斷裂，有何樂而不為呢？
其四，從土地市場的招拍挂看，有許多商品房用地的出讓出現了流拍，但卻很難看到保障性住房用地的流拍，尤其是帶有建設施工隊伍的開發商更會積極主動的進行保障房的投標、建設。這些開發企業是從施工轉入開發的，保障房建設少了許多市場銷售的風險，但一樣可以合法合理取得建設施工的利潤正在於少了市場風險多了施工利潤，因此不是開發商不建保障房，而是政府不委託開發商建保障房啊！
二問：保障房為什麼是委託？
首先，保障房不是開發商市場自由定位的商品，而是政府確定房型面積的定制產品，因此設計、戶型面積都必須符合政府委託的要求，開發商只相當於被委託生產和定制。
其次，開發商沒有對產品——保障房的自由銷售定價權，也沒有自由選擇消費對象權。保障房都是由政府定價的，一些是政府直接回購、直接決定分配使用權利的，如廉租房、定向安置房、拆遷房等。一些事政府審定購買資格的，如經濟適用住房、兩限房等。
請問沒有政府的委託，開發商如何能參與保障房的建設呢？明明是政府的責任，為什麼社會與媒體要將不積極建設保障房的道德責任扣在開發商的身上呢？
三問：何為「保障房」？
中央政府公布的保障房分為：一類為棚戶區改造和拆遷；一類為可銷售的經濟適用住房、兩限房；一類為租賃房，如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的範圍與定義不同。北京市為六種，最多的地區有八到十種，如享受經濟適用住房政策的用房、單位自建和租賃房、定向安置拆遷房、農村上樓以及其他。
這裡最重要的是中國至今沒有「住房法」，沒有劃清誰應享受政府公共資源的保障，誰應獲得政府的支持與幫助，如何公平的分配以實施最困難救助，如何成為促進市場競爭體制的機會安全網，如何防止腐敗和擴大貧富差距。
現有政策中大量出現的正是這種利用保障房政策進行不合理分配的擴大收入分配差別的問題，也讓保障房走入了歧途。
聯合國人權公約中明確各國政府應保障公民有「適足居住權」，這個「適足」正是根據各國經濟發展狀況來決定的。中國有巨大的城鄉差別，為城鎮解決適足居住權時，必須考慮資源過度向城市傾斜時的城鄉差別問題和收入差別問題。而實際現行制度中恰恰忽略了這兩個重要問題。
如重慶的公租房將人均收入的標準從2000元提高到5000元，即一個家庭的月收入在萬元左右，這就是在向中產階級傾斜，而非對困難群體的保障，讓保障房失去了保障的意義，並擴大了貧富的差別。
按財政部個稅調整公布的信息，全國月收入3500元以上應稅人群只有2400萬人。而重慶的公租房在向這2400萬人的收入水平開放，這無疑會引發社會更大的不公平。
按重慶公布的普通住房平均價格標準約5200元每平方米，則人均月收入為5000元的家庭，其房價收入比在1:6之內，又何需對這種家庭給以保障呢。
保障房政策中，最不道德的恰恰是中產階級或不應享受保障性公共資源的家庭在侵佔國家保障的公共利益，並將保障房變成這些家庭發財和享受的工具。
不從根本上解決應保障誰的問題，保障房無疑將是中國未來發展中的災難。
各地早已暴露出，低保戶有多套住房的問題，某些地區公租房優先向銀行、大企業、公務員傾斜分配的問題、無法律成本的腐敗，會讓保障房成為更大的尋租市場。
四問：保障房大規模建設的目的？
保障房應建多少本是根據應保障的人群標準決定的，且這個人群是變動的人群，根本不存在應保盡保的問題，而是逐年逐步梯次過渡的問題，否則必會出現空置與浪費。
如果保障房是為解決安全網問題，就應逐年建設分期供給成為一種常態的制度。但如果保障房的建設是為了降低房價則大錯特錯了。如果保障房會製造腐敗與尋租就更大錯特錯了。
現行的制度恰恰是為發展市場而不得不承擔的責任，恰恰是為市場中競爭失敗者和無力競爭者提供的安全保護。但如果試圖用保障而破壞市場就背道而馳了，那不如退回到全民計畫分配中去。而沒有市場的支撐政府又怎麼會有能力與財力去進行保障呢。喧賓奪主必主客顛倒成為悖論。
以為保障會減少市場中的銷售和需求，恰恰是因為保障了不該保障的人群，而保障的是可以從市場中解決住房的人群，一定是保障政策的嚴重失敗。
從媒體的採訪中可知，中國的媒體缺少對保障房基本定位的認識，更缺少對保障房各種情況的瞭解。如果中國的媒體們都如此糊塗的認識問題，那麼中國整個社會又如何靠媒體瞭解真相和取得共識呢。
中國市場中大量錯誤的認識和觀念的混亂，恰恰來自於媒體的誤導，恰恰來自於不從法律的層面，不從經濟制度的層面認識事實的真相，而是從被偽裝的道德層面去指責市場、指責開發商，但這種指責只會讓政策更加混亂、市場更加混亂，最終讓中國的經濟與社會走向混亂。
来源:中金在線
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