北京住房痛苦指數之國際比較:高出紐約近九倍

發表:2007-01-16 05:09
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我們得把中國的「住房痛苦指數」拿出去,進行全球環境下的大比對,惟有如此,我們才能正確地認識中國房地產市場的形勢,也才能正確地認識國家不斷推出的,對中國房地產市場的一個又一個的房改新政。

  「住房痛苦指數」的計算公式為:

  商品房的平均售價(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指數。

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  據國家統計局剛剛公布的「各地區城鎮居民家庭收支基本情況」顯示,北京市城鎮居民2006年10月人均收入為 1878.32元,居全國各地區之首。而2006年10月北京的商品房均價為9397元/平方米,由此計算,北京市2 006年10月的「住房痛苦指數」應為:

  北京市住房痛苦指數=9397元/每平方米÷1878.32元=5.00

  東京與北京

  之所以首選與日本的比對,是因為世界上人口密度最大的國家是日本,自然土地最昂貴的國家也是日本。

  據國外媒體報導,十年前,僅日本東京一地的土地可比價格,便己高達美國全國土地價格的總和,可謂寸土寸金。而東京目前人口己達3530多萬,是北京人口的兩倍。

  目前,世界上房價最貴的地方應當屬日本東京。2005年在東京市區,一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛單元,附送20 平米的陽臺和幾平米的走廊,以及基本電器,包括液晶電視等等),加停車位售價約為3 000萬日元,折合人民幣為225萬元,公寓單位平方米的價格約為2.3萬元人民幣。

  2005年日本人的人均收入為34510美元(合27萬6000元人民幣),月收入為23000元人民幣,東京人的人均收入肯定在這個數字之上。

  所以可以得出:東京人的「國民住房痛苦指數」=23000元/平方米÷23000元(月收入)=1

  但這個數字可能偏高,實際應當小於1。

  而且這個比較還是不公平的,更公平、更準確的比較方法為:

  將北京的人均收入改為中國的人均收入。2005年,中國的城鎮居民人均年可支配收入為10493元,以此為基數,除以12,可以算出月收入為874元,這樣的計算才更有可比性,但這樣一更改,結果居然是這樣的:

  北京市住房痛苦指數=6485元(2005年底北京商品房均價)÷874元=7.42

  這樣一來,2005年東京人的「國民住房痛苦指數」,甚至還低於2005年中國人的「國民住房痛苦指數」。

  巴黎與北京

  自1999年至今,法國平均房價漲幅超過了45%。不過這樣的漲幅似乎並不算小(同一時間段,中國房價的漲幅超過了300%),可法國房地產價格在1994年至1999年間,曾大跌了30%強。因此,1999年至今的價格上漲,為法國的平均房價,劃出了一道旋律優美的正弦波曲線。

  如果一加一減,法國平均房價在七年間的漲幅不過15%(當然,這個演算法不會如此簡單),年均漲幅不過2∼3%,與通脹的速度相當,漲幅接近零。這不正是我們所夢寐以求的「慢牛行情」嗎?

  法國目前只有首都巴黎的房價明顯偏高,其平均房價約每平方米5000歐元。法國2005年的人均收入為24, 770美元,月收入為2064美元。

  以此計算:巴黎住房痛苦指數=5100美元/每平方米÷2064美元=2.47

  即巴黎2005年的「國民住房痛苦指數」為2.47,而北京的「國民住房痛苦指數」為4.41,北京的「國民住房痛苦指數」大大高於巴黎的「國民住房痛苦指數」,高出接近90%。所以,按比例來說,北京的房價大大高於巴黎,是有依據的。

  然而,巴黎的房價不能作為法國總體房價的參數,因為巴黎是歐洲僅次於倫敦的第二大投資熱點城市。

  距巴黎不過200公里的重要城市南錫的平均房價,就便宜了許多,僅為每平方米1500歐元,即南錫的「國民住房痛苦指數」僅為1。而法國南部最重要的港口城市馬賽的平均房價,也只有每平方米2500歐元。「國民住房痛苦指數」 僅為1.66。

  法國的馬賽相當於中國的廣州,而廣州的「國民住房痛苦指數」為4.26,高出馬賽300%。

  實際上,法國大中城市的「國民住房痛苦指數」都僅在1∼1.25之間漲落。因此,法國的房價和房地產市場狀況,讓我們看到了一個治理得很好的房地產市場應該是什麼樣子的。

  紐約與北京

  在過去5年中,美國房價漲勢如潮,5年間,房價幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是,在同一時間中國的房價卻上漲了100∼300%。

  我們弄不清是美國的房地產泡沫吹大了全球的房地產泡沫,還是全球的房地產泡沫吹大了美國的房地產泡沫。

  由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異,中國和美國的房價很難進行直接的比較。

  首先,美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅都是2∼3層高的小洋房,並附帶車子、車庫,甚至游泳池,而社區有高爾夫球場也並不稀奇。但在中國只有高級別墅和高級社區才有這樣的設施。

  也許有人會說,那是由於美國只有3億人,而中國有13億人,這是一個原因。可更重要的是,美國是一個汽車上的國家,但中國還是一個自行車上的國家,兩國經濟上的差距是顯然的。

  並且,美國房地產商所經營的都是現房,三室兩衛房以上房型佔90%以上,即大戶型為主。並且全是裝修房,基本與中國的豪華裝修相彷。

  美國的統計資料都以單元住宅來計算房價,而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格,並不能正確反映中美之間的房價水平差異,因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。

  美國住宅多數集中在150∼300平米左右,平均面積在220平方米左右。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元。

  有趣的是,紐約的房價並非美國的高房價地區。目前,舊金山的一套中等價格水平的家庭別墅,售價72.7萬美元,洛杉磯為47.5萬美元,紐約為45.3萬美元,華盛頓為42.9萬美元,這個價格水平是美國中西部地區房價的5倍。

  紐約的平均房價為:45.3萬美元÷220平米=2045美元/每平方米。

  美國2005年的人均收入為37,610美元,換算成月收入為3134美元。

  以此得出:紐約人的「住房痛苦指數」=2045元÷3134元=0.65

  算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因為2006年10月北京人的「住房痛苦指數」已達到了5.00,竟高出紐約人「住房痛苦指數」的八九倍(同一時間段,美國的房價在原地踏步,左顧右盼或下跌)。

  此前,儘管許多人都作出了北京房價大大地高於紐約房價結論,但都不能像「住房痛苦指數」反映得如此直觀而準確。

  可令人感到尤為可笑的是,我們的房地產商和為他們雇佣的主流經濟學家們,卻是這樣輿論誤導公眾的:如果把美元折成人民幣,那麼,紐約的房價應為每平方米單價近16,000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多嗎?

  參照物不同所導致的結果會相差竟會如此之大。

  還需要指出的是,美國房地產商規範運用的住宅「建築面積」概念不同於中國的「建築面積」,使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價,美國住宅面積數據相對低估,其測量方法下的「單元住宅單價 」需要打折。

  中國住宅全是數層甚至數十層的高樓,而且一梯多戶,一個小區有幾百乃至上千住戶,並且建築面積裡面含有很多公用且莫名其妙的空間,住宅實際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建築面積的70%左右。

  美國人不但普通住宅壓根兒就沒有「公用面積」一說,而且住宅內很多區域也是不算入建築面積的。

  因為其計算的原則是「完工面積」,或稱作「地毯面積」。必須是經過建築材料如木板、地毯之類鋪設後的地面和樓面。所以,走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。而按建築行業的指導,室內層高低於5英尺的部分不再計算,如果一個房間7英尺以上的空間不到50%,則整個面積也可不計。

  這樣的事實讓我們不得不感慨,一個市場的遊戲規則處處為保護用戶利益著想,與一個市場的遊戲規則處處為開發商謀利的時候,差別就會如此之大。

  倫敦與北京

  英國的土地面積小於四川,但人口有8千萬,因此人口密度大於我國的四川省。

  在英國,普通地區的房價為200英鎊/平方米,倫敦地區則要貴一些,約合400∼600英鎊/平方米,一處4 80平方米的房產售價為17萬英鎊,因此英國的一般地區普通住宅售價約合3000∼4000人民幣/平方米;倫敦地區均價為1000美元/平方米。

  2005年英國人的人均收入為28,350美元,以次換算,月收入為2362美元。

  如此算來,倫敦人的「住房痛苦指數」=1000美元÷2362元=0.38

  這個數字同樣讓人難置信。因為2005年北京人的「住房痛苦指數」為4.41,高出倫敦人十多倍。

  莫斯科與北京

  在剛剛過去的2006年,莫斯科的房價呈直線上升之勢。據俄羅斯權威機構公布的統計數字,到2007年7月1 0日,莫斯科居民住宅的平均價格目前已經達到每平方米(套內使用面積)3653美元。莫斯科市政府有關人士呼籲房地產開發商「凍結」房價,但房地產開發商卻不理睬這種沒有法律作用的「忠告」,購房者普遍認為莫斯科的房價還要繼續攀升。

  俄羅斯自1998年遭遇經濟危機以後,全國各地的房價暴跌,莫斯科普通居民住宅樓的價格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此後幾年裡,隨著俄羅斯經濟逐步復甦,各地房價也隨之逐漸回升,莫斯科的房價上升更為明顯,但上漲幅度沒有超出購房者的承受能力。

  而莫斯科卻從2005年下半年開始,房價飛速上漲,到2006年年初幾乎達到瘋狂的程度。高檔居民住宅樓從一年前的每平方米2000多美元上漲到每平方米5000美元。

  2006年8月3日莫斯科市統計局公布了莫斯科人的收入情況。2006年1∼5月份,莫斯科大、中型企業及各種所有制形式的組織機構的就業者月平均收入為20826盧布。據初步統計,按人口平均計算,莫斯科人的月平均貨幣收入合計為27489盧布(1033.4美元),比2005年同期增長了 20%。其中,在金融機構工作的工資最高,平均為 45911盧布;教育機構的工資水平最低,平均為12298盧布。

  由此得出,莫斯科人的「住房痛苦指數」=3653美元/平方米÷1033.4元美元=3.53

  但即便如此,莫斯科人的「住房痛苦指數」仍大大低於北京人的「住房痛苦指數」。

  首爾與北京

  2006年11月16日,上海《新民晚報》刊登了這樣一條新聞:《韓國部長因房價過高請辭副總理向無房平民致歉》。該新聞中說,韓國總統府日前宣布,建設交通部長官秋秉直、青瓦臺宣傳首席秘書李百萬和青瓦臺經濟輔佐官丁文秀,為了對日前發生的房地產政策失敗產生的爭議負責,前天上午向盧武鉉總統呈遞了辭呈。據悉,雖然此次是由他們主動請辭的,但實際上卻是因政策失敗而問責性撤職。

  為此,韓國副總理權五奎說,政府「向無住房平民表示歉意」。

  道歉之餘,韓國政府和執政的開放國民黨於2006年11月15日舉行黨政協商會議,確定併發表了穩定房地產市場的方案。根據新方案,韓國將在接下來4年推出164萬套新住宅,並通過限制抵押貸款等措施抑制投機,促成房價下降。

  路透社說,這是韓國政府3年來為抑制房價推出的第八套改革措施。目前,在首爾部分地帶,房價上漲率最多達到通貨膨脹率的7倍。房價高漲不僅使韓國普通百姓怨聲載道,還影響了韓國總統盧武鉉的支持率。

  那麼韓國首都首爾的住房痛苦指數究竟有多高?

  2006年4月,韓國首爾江南地區住宅每坪的價格為3000萬韓元(1坪等於3.3平方米,即900萬韓元/ 平方米),韓國普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計算:韓國首都首爾的住房痛苦指數=900萬韓元/平方米÷322萬韓元=2.79

  這樣看來,無論是北京市住房痛苦指數還是中國住房痛苦指數,都大大地高於韓國首爾的住房痛苦指數。而且這個比較還是不公平的。因為此公式的數據來自韓國首都首爾的房價暴漲期的豪宅集中區,不具有代表性。而北京的數據為全市均價,因此,首爾的住房痛苦指數實際上應小於1。

  新加坡與北京

  新加坡的組屋(相當於中國的經濟適用房)是精裝修,全傢俱電器的,而且只以使用面積銷售。使用面積≥92平米四居室精裝房(全傢俱電器),建築面積≥131平米,僅售27.8∼41萬新元(根據裝修和傢俱檔次不同,售價有不同 ),新加坡的商品房均價大體在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1萬人民幣)是低保,普通民眾平均月薪3900元。以此計算:

  2006年新加坡住房痛苦指數=3022新元/每平米÷3900新元=0.77

  瑞士與北京

  瑞士房價是全世界最高的地方之一,以價格最高的蘇黎世州為例,在蘇黎世市區或風景區的房價約合2500∼70 00瑞士法郎,也就是合15000∼40000元人民幣/每平方米,即:2000∼5000美元/每平方米。但郊區的住房要便宜一些(蘇黎世市區很小),約為1500∼3000瑞士法郎,合9000∼18000元人民幣/每平方米。一套100平方米的住宅售價為15∼20萬瑞士法郎(合90∼120萬元人民幣)居多。

  瑞士蘇黎世市區2005年房價約為4000美元/每平方米。這在世界各國首都的房價中,算比較貴的。

  2005年瑞士的人均收入為39,880美元。月收入為3323美元。依此計算:

  瑞士人的「住房痛苦指數」=4000美元/每平方米÷3323.3元美元=1.20

  後 記

  也許,在閱讀此文前,不少讀者可能已看過許多考察國外房地產的遊記,但當你再看到此處時,一定會發現,兩者竟有著如何的天壤之別。至於誰的報導和研究是客觀公正的,筆者不想多說。但有一點必須清楚,那就是潛藏在文章後面的利益衝動。

  而當「住房痛苦指數」一進入房地產市場研究,一進入房地產市場龐大而複雜的數字迷陣之時,我們是否真有一種豁然釋義、雲翳散盡、洞若觀火的感覺?

  之所以創立並設置如此簡潔而清晰的一個指數,是想交給每一個中國人一把尺子,誰都會用,誰都能很容易很準確地,作出對中國房地產市場的是非曲直的判斷。

  不過也有人建議說,為什麼不把「住房痛苦指數」改稱「住房幸福指數」,不是比較能為主流媒體所接受嗎?

  我的回答是:「住房痛苦指數」可以改稱「住房幸福指數」,其改變的臨界點是1,即「住房痛苦指數」大於1時,該指數為「住房痛苦指數」,當「住房痛苦指數」小於1時,「住房痛苦指數」便可以改稱「住房幸福指數」了。

  例如:紐約、新加坡、倫敦、東京的「住房痛苦指數」均可以改稱「住房幸福指數」。

  不知這樣的變化,讀者可接受否?

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