2.在中國，房地產被公認為是造就富人最多的暴利行業，也是引發民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業。
3.一位在2002年急匆匆地搖身變為房地產商的前包工頭，這樣解釋了他的職業轉換：「建築的利潤在15%左右，房地產對於我來說，利潤在100-200%。」
4.在房價高漲的大背景下，通過房地產獲利過百億的地產巨頭在北京、上海絕不少於百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業存在著普遍的偷稅漏稅行為。
5.每個城市在把房產價格推向一個又一個高潮時，無疑是在加快其挖掘墳墓的步伐，一旦房地產泡沫破滅時，所有的資本都會爭先恐後地出逃，對當地經濟的打擊，用十年衰敗來形容都不為過。
地方政府是頭號受益者
20世紀90年代以來，房地產商迎來了無限美好的幸福時光。房地產一輪又一輪的開發熱潮席捲全國，房地產商瘋狂圈地、拚命上項目、極力炒概念、火熱賣房子已成為各地經濟的一大亮點。
1990年代中期之後，中央政府鋼鐵般的宏觀調控如願以償。作為此次宏觀調控的一個重要後果，地方政府手中的金融權力被幾乎悉數上收。地方政府對銀行的支配權，在 1990年代初期的經濟過熱中，險些釀成了一場致命的金融危機。如此，地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的要素資源就只剩下土地一項。正是這個漏洞，為這一次的經濟過熱埋下了關鍵的伏筆。在房地產熱的起步階段，地方政府似乎並沒有意識到土地要素的神奇之處，這一是因為銀行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復元氣，另外一個原因則是，地方官員對中央政府的鐵腕及其對房地產的真正意圖仍然心有餘悸。所以，當時地方政府的注意力仍然集中在引進外資，鼓勵地方企業在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護本地的經濟增長速度。然而，隨著時間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產本身也逐漸顯示出其無與倫比的優越性。於是，各地方政府開始陸續出臺種種刺激房地產交易甚至鼓勵炒作的政策，頗有要將房地產熱進行到底的架勢。到這個時候，一場難以控制的房地產牛市實際上已經無法避免。
在中國房地產的這個令人眼熱心跳的巨大遊戲中，地方政府無疑是頭號受益者。這首先表現在土地收入中。根據全國人大副委員長盛華仁提供的數據，2001年到2003 年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數據不過區區67億。由此可見土地出讓之熱。可供比較的是，在實施積極財政政策的 1998-2003年5年間，全國發行國債也不過9300億元。這足以說明，土地，已經變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產的交易過程中。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的將近30∼40%左右。如果再加上佔房地產價格20∼40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50∼80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的利益，難怪地方政府要對房地產業趨之若騖。
中國的土地過去一直是通過權力進行劃撥和轉讓的，這為「權利尋租」提供了廣闊的空間，也為房地產商創造了驚人的財富。
成本不是支撐房價的藉口
房地產開發與投機催生了一批又一批強大的受益者。90年代初期，小小的海南島就上演了這樣一臺「好戲」，一夜之間，誕生了數百位千萬富豪乃至億萬富豪。在那個輝煌時刻，近千億資金湧向海南，掀起了聲勢浩大的房地產開發與投機高潮。海南島幾乎所有的土地都被炒過，到處是工地，房子沒有蓋，僅僅憑著一張圖紙就可以被人們擊鼓傳花式的炒來炒去，最後房價像斷了線的風箏飄向遙遠的天際。少數人的暴富，最終是以金融機構的巨額壞賬為代價，金融機構在海南房地產的喧囂中損失了 600多億元。
如今在北京、上海等大城市，與當地居民人均年收入相比，房屋價格已上漲到令人可怕的程度，在收入水平增長幅度緩慢、就業機會並沒有全面改善的情況下，房屋價格節節攀升。在這些城市，影響房價的主要因素，已不是建築材料、人工等基本費用，而是地價、人氣、概念等情緒化、人為化的非理性因素。
一般說來，房地產公司售房的價格，大致包括了四方面的成本：1.建築成本；2.地價；3.房地產稅費及管理成本；4.利潤。單從建築成本來衡量，撇除地價、房地產稅費及管理成本等主要因素，2002年全國的房屋造價平均水平大致如下：
標準多層(七層以下)住宅樓：磚混結構約550元／米2，框架結構約650元／米2；高層建築(十層以上、有電梯)，約1200元／米2，它隨鋼筋配率和砼(混凝土) 強度等級的高低而升降，這一價格，是建築市場上施工單位可以接受並有相當利潤的市場價格，越是沿海發達地區，其價格越低，如福建，磚混結構最低有380元一平方米，只要資金到位，大把有人搶著做，廣東也是如此，建築造價普遍較低，這得益於建築市場完全市場化的結果。也應該感謝千千萬萬的農民工，是他們用非常低廉的工資報酬支撐起一幢幢的高樓大廈，他們沒有任何福利待遇、沒有失業保險、醫療保險、意外傷害保險，是他們的付出和奉獻拉低了城市建築的造價。而他們的付出和奉獻都被少數開發商所攫取，並沒有體現在最終售價上。
對地價便宜的大多數中小城市而言，建築成本是房價構成的最主要因素，譬如，30萬元／畝的標準多層住宅用地，考慮其容積率、小區配套設施、規劃概要等，建築面積分攤的地價因素大約是180元一平方米，房地產稅費及管理成本再高也不會超過150元一平方米，如果利潤保持在國家鼓勵的、合理的8%，那麼面對消費者的終端銷售價應為1000元左右，但現在此類地區的房地產價格都在3000元左右，所以說中國的房地產業是暴利行業絕不是空穴來風。
在中國，房地產被公認為是造就富人最多的暴利行業，也是引發民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業。在房地產這個龐大的產業鏈中，維繫著不同的利益集團，權力參與批租土地，銀行提供大規模貸款，不同的利益集團扮演著不同的角色，獲得各自的利益。
房地產商一本萬利
在中國的房地產遊戲中，如果說地方政府是無本萬利者，那麼房地產商則是一本萬利者，是僅次於地方政府的第二號受益者。對此，中國的地產界名人潘石屹坦承：過去的兩年，房地產商都賺了大錢。雖然房地產商的利潤在整個房地產價格中只佔到並不起眼的15%到30%，但由於普遍使用極高的財務槓桿，房地產商的利潤經常可以達到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地搖身變為房地產商的前包工頭，這樣解釋了他的職業轉換：「建築的利潤在15%左右，房地產對於我來說，利潤在 100-200%。」不過，按照一位投行經濟學家的估計，房地產商的自有資本回報率可以達到500%。如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。毫無疑問，飛蛾扑火般湧進市場的商人們，是中國房地產又一架開足馬力的發動機。
比如海口市海甸島的幾千畝土地，最初僅以每畝幾千元的價格劃撥給某公司開發，到1993年這裡的地皮最高被炒到了每畝200多萬元。對於這種情況，國外一般採取徵收受益稅或土地增值稅、財產稅等法規來抑制其獲取暴利，而中國的土地增值稅根本就沒有得到實施，其暴利一般都通過不同的渠道流入企業或私人的口袋。
重慶有一家地產公司，違反國土、城建規劃，擅自擴建了十幾萬平米的房子，按說應該補繳罰款幾千萬元，但最終公司老闆只拿了幾百萬元給個人的「好處費」，就將不合法的手續合法化。
瀋陽的富豪劉湧一次請常務副市長馬向東吃飯，臨走時，順手給馬向東秘書扔下一包錢，馬向東作為回報，將價值3.5億元的瀋陽市中街商業區一塊2.4萬平方米的用地，以行政劃撥的方式無償劃給了劉湧。單是這塊土地，劉湧一夜之間就增加了3.5億元的暴利。
海南萬通進軍北京時手中不過幾百萬，投資一個新世界商場項目，就使他們的腰包膨脹到十幾億，並奠定了馮侖、潘石屹等人在江湖上顯赫的地位。萬通在北京短短十年間，還培養和造就了十幾個億萬級的地產富豪。
北京城區三環裡的一些樓盤，初期推出時均價每平方米四五千元，利潤已經翻番，現在同樣的房子均價已經漲到了每平方米1萬多元，這樣的暴利怎能不產生富豪？
北京某家知名的房地產公司90年代中期拿到了國貿附近的一塊地皮，當時花了3億多元，後來與香港置地合作開發高檔公寓，作價是30多億元，僅僅五年的時間，整整翻了十倍。
潘石屹離開萬通獨立門戶時，從萬通只帶走現代城的項目計畫，通過這個項目他引入資金，僅僅一個項目，就使他輕鬆躋身中國富豪榜的行列。
1994年，一位從海南政府機關下海的幹部來到北京，看中了東直門外的一塊土地，於是貸款投資開發寫字樓，項目還沒完工，就被某大公司整幢買走，每平方米淨賺了 7000多元，事隔多年提起這件事他仍在慨嘆：做夢都不敢相信這樣的事情。當他後期開發涉外公寓與美國地產大鱷漢斯公司合作時，美國漢斯對這樣的暴利也驚嘆不已！在漢斯看來，海外投資房地產10%的利潤就已經很可觀了。
難怪有人慨嘆：這樣的暴利機會在全世界都很難找到！據《福布斯》一年一度公布的中國富豪榜顯示，最近連續幾年，在中國排名前100位的富豪中，從事房地產開發的富豪高達50%以上，由此可見房地產是中國產生富豪最多的行業。
然而《福布斯》的排名僅僅只是一種表象。一些深藏不露的房地產商人根本不屑於躋身其中。像北京、上海等地還有一批深藏不露的地產商人，其獲取的利潤超過百億。他們並不希罕甚至害怕自己的名字出現在《福布斯》上。
暴利掩蓋下的問題
在房價高漲的大背景下，通過房地產獲利過百億的地產巨頭在北京、上海絕不少於百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業存在著普遍的偷稅漏稅行為。據國家稅務總局公布的「2003年度中國納稅百強排行榜」，暴利豐厚的房地產企業悉數落榜。
轟動一時的上海「周正毅案」，當事人僅因虛假注資和操作證券市場罪被輕判。但「周正毅」案暴露的問題恐怕絕非如此簡單，他在靜安區「東八塊」58號地塊與2159戶拆遷戶的糾紛並沒有因此而解決。當地一位拒絕拆遷的中年女教師申訴，如果她家被遷到遠郊，她的工資還不夠她和兩個孩子到市內工作、讀書的路費和餐費，而她的丈夫已經下崗，她自己也身患重病。類似她這樣拒不拆遷的家庭還很多，拆遷暴露出的問題在於市民擁有自己房屋的居住權，但在拆遷時卻無法與開發商進行價格談判，甚至，幾乎所有訴諸法院的拆遷官司都沒有勝訴的可能。如果上海公開拍賣這塊土地，拆遷補償問題很容易解決。協議轉讓或劃撥，利益都被開發商吃掉了，對於百姓來說，住房是最大的個人財產，而對於開發商而言，土地又是獲利最豐厚的財源。
鬧得沸沸揚揚的湖南嘉禾商場項目，開發商以每平方米30元的超低價拿到城中心一塊需要拆遷的土地，而當開發商與拆遷戶發生利益衝突時，當地政府不惜採取一切行政手段和經濟手段對付無辜的拆遷戶，一時間鬧得全縣上下人心惶惶。
當房地產商藉助各種力量哄抬房價導致房價瘋狂上漲時，成千上萬的低收入階層只能望樓興嘆，要買房，就得透支未來幾十年甚至一輩子的心血。
在中國對外開放的主要窗口「上海」，房價上漲的速度更是離譜，即使一個高薪白領一年的總收入不吃不喝也買不到5平方米的房子。上海市2004年人均可支配收入是 1895美元，據說居中國各大城市之首，這樣的收入還不能在徐家匯或陸家嘴買到1平方米的房子，而上海市絕大多數人的收入水平其實遠遠達不到這個理想的人均收入數字。
在深圳、北京、上海等地，地價是房價的主要構成因素，好的地塊，每畝多是千萬以上，在這樣的地塊只有建造高層、高檔樓宇，才能把地價因素削減、消化下來。在北京， 1000萬元／畝的地塊，應該在三環以內，25層的塔樓，建築面積分攤的地價大約是1300元一平方米，加上1200元一平方米的建築成本，如果利潤率為 8%，那麼面對消費者的終端銷售價不過3000元左右，而現實中的價格都是一萬多元以上。這裡所說的地價，是參考同地域中已經見報、公開招投標的地價。而實際情況是，不單是北京，全國其他地方，經營性的房地產土地出讓絕大部分(95%以上)都是協議轉讓的，就是說，是在沒有競爭、不公開的情況下以一種你情我願的形式出售國有土地的，其價格比公開招投標的地價低很多，有些可能連1／10都不到。北京2003年突擊協議轉讓的土地，用京城房地產大腕華遠公司任志強的話說，光為這些協議轉讓的土地辦理各項手續，沒有一年半的時間，絕對辦不完。為什麼會這樣呢？原來國土資源部下令，2004年8月31日前停止一切土地的協議轉讓，改為以公開招投標方式轉讓，出價最高者中標。遊戲規則改了，門準備關上了，已經得利的、想要得利的、有門路的立馬就忙開了，有人戲稱此幕系土地市場的最後瘋狂，京城房產大腕們預測，今後北京的房價將會不可避免地上漲，樂觀的估計2萬元一平方米都打不住，按原來房屋銷售價格與成本的比例推算，房價可能會上漲到3萬元一平方米，快趕上香港的房價了，但香港的人均薪酬水平、地價卻是北京無法比擬的。
欲使之滅亡，必先使之瘋狂
有句話說得很精闢，欲使之滅亡，必先使之瘋狂。每個城市在把房產價格推向一個又一個高潮時，無疑是在加快其挖掘墳墓的步伐，一旦房地產泡沫破滅時，所有的資本都會爭先恐後地出逃，對當地經濟的打擊，用十年衰敗來形容都不為過，看看現在的北海、海口以及日本、香港，就明白什麼叫元氣大傷！
當一個城市的主要財富是以土地、房產來支撐時，必然會帶來很大的風險。不動產基本上沒有任何特殊性，製造起來很快、很便宜，它不是古玩珍寶名畫，其真正價值，與當地居民的人均收入、勞動力價格、建築材料價格是密切相關的。有關數據表明，當一套70平方米的新建房屋價格是當地人均年收入的5倍以上時，就已經進入警戒線了，達到10倍時已是相當嚴重的泡沫化。從長遠來說，這樣的價格在其它因素(利好出盡、利空必至)的打壓下，必然存在理性回歸的動力，任何政府的優惠政策或商業上的奇蹟都抵擋不住，除非以破壞當地整體經濟持續性發展為代價。
房地產行業的暴利對中國社會危害甚大。這主要表現在：一、抬高了房地產業的生產成本，例如全球性的相應物價暴漲，外國供應商都在耍中國的大頭，趁機要價！二、國內經濟過熱，房價畸高，價格扭曲並且起伏波動巨大，三、加重普通消費者的購房負擔，使一大批消費者成為危險的負債群體，並為金融機構埋下債務危機的隱患。在這個時刻，根本不存在什麼」看不見的手「。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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