房價居高不下 誰能讀懂 中國都市貧族望房興嘆!

發表:2005-01-31 03:18
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畫外音:如果真如在座的幾位開發商所說:「宏觀調控」和「房價」之間並不存在微妙的關係。那麼我們該如何解析居高不下的房價?難道面對每年以兩個點的速度攀升的房價,同時遭受著拆遷等因素困擾的購房者,只能在買不起房子的情況下「一聲嘆息」?


  《第一財經日報》:有一個不容忽視的問題,中低收入人群的購房問題如何解決?如果這個問題解決不好,可能會給整個社會帶來很多隱患。


  範偉:這不是發展商能夠解決的問題。宏觀調控、資金都可以控制房地產業的發展。但是從另一個層面來說,老百姓有購房的需求、住房需求或者投資需求。總之,老百姓是憑著自己的判斷作出是否買房的決定。


  陳惠湘:「社會責任」的概念,對於一個企業來說,我們理解它更多的應該是「企業公民」的概念,而不是企業去承擔過多的社會責任。在過去計畫經濟年代,我們的企業正是被過多的「社會責任」拖垮。對於一個地產企業來說,提供百年品質的優質樓盤是地產企業義不容辭的社會責任。但是,解決百姓住房問題不是企業的責任,它更多的是社會分配和再分配的問題。企業的責任不是參與「社會分配」問題,那是政府職能,不是企業的職能。


  《第一財經日報》:是不是可以理解為,從某種層面來說,房地產行業並沒有實現充分競爭。所以才會導致今天「高利潤」局面的產生。


  範偉:沒有一個行業比房產行業更加充分競爭。


  《第一財經日報》:怎麼樣理解充分競爭?


  範偉:房地產行業中沒有哪家企業佔有絕對高的市場佔有率,而且房產商分散在全國各地。它的不充分競爭表現在哪裡?表現在資源是國家控制的,政府壟斷的。從業人員大家絕對是充分競爭的,比這個房地產業再充分競爭的行業沒有了。


  丁長峰:從形式的角度來看,從一個市場參與形式的人的數量,它對這個房地產市場供應沒辦法控制。跟其他所有國家房地產市場不同的地方,中國的土地是國有的。政府掌握著資源分配的權力,或者說各級政府掌握資源供應的權力。中國的房地產市場如何健康發展,取決於兩個方面:第一個,資源分配如何變得更加市場化,清晰透明;第二個,如果擔心未來會對整個社會的動盪構成威脅的話,加強銀行資金監管。


  《第一財經日報》:難道沒有一種比較好的方式可以緩和房價的飆升?


  陳惠湘:「經濟適用房」、「廉租房」或者說「配套商品房」,我們覺得那都是政府主持的「社會分配和再分配」的幾種方式,每種方式對於解決百姓住房問題有不同的意義。


  範偉:說服老百姓慢慢買房。這點做到,矛盾就解決了。很簡單,今年要買房的,說服其今年不要買了,明年再買,房價不會漲的,明年房子多的是。但是,勸老百姓不買房很難。


  陳惠湘:現在各界似乎對於「廉租房」的概念比較推崇,但是從中國文化來看,中國人對於擁有住房的心理迫切程度相比起其他文化國家來說,可能更強烈一些。比如:中國的青年人結婚時強調有自己的婚房,為瞭解決婚房的問題,從農村到城市那都是舉全家之力,甚至親戚、朋友之力。這樣的文化,不僅強化了購買慾望也強化了購買能力。當然,消費文化也是可以改變的,比如對於「消費信貸」的認同問題。


  從住房需求看,主要分為自住性需求和投資性需求。在我們看來,自住性需求是剛性的,取決於中國不可阻擋的城市化進程,那是一個20年、30年甚至50年的歷程。就投資性需求來說,無論是從投資回報、投資風險、投資門檻等視角來看,樓市是一種比較優質的投資產品之一,這在國際上也是一個投資習慣和傳統。


  範偉:既然政府都說了房價一年漲12%,銀行利息都不到12%。我為什麼不在2005年1月1日買呢,為什麼到年底漲了12%再買。如果買不起那是我沒本事沒辦法,買得起就趕緊去買,不買來不及,房價天天在漲。


  老百姓的需求是個現實問題。只有三個辦法:一、去滿足需求;二、讓老百姓的心態放緩,讓他們知道以後肯定有房買,願意現在艱苦一點;三、建立穩定的租賃市場。


  丁長峰:開發商也不知道今年不拿地,明天還有沒有地可以拿。這也不利於開發商的理性投資。我們在猜今年上海供地是多少,我們聽說今年供地是800公頃,按兩倍容積率計算,才1600萬平方米。去年是3000多萬平方米。政府宏觀的手段應該更加高明。而且政府這塊的信息,應該對公眾公布更加透明。


  資源分配要更透明公平和具有長期效應。每次政府推出地皮,我們都不知道下次會推什麼地,大家只能盯著眼前。我們必須花錢,錢得花出去,投資者的錢不能攤在賬上。像香港、新加坡,政府有10塊地放著,發展商看中了哪塊地,可以去申請。


  按照新加坡等東亞國家的經驗,租賃市場是非常重要的。並不是每個人都住有產權的房子,政府花很多錢發展廉租屋。這次人大提出了建租賃房,說明政府也開始考慮這一塊。以前,社會上有一個錯誤的導向,就是居者有其屋。但是世界上的很多國家和地區,如新加坡、香港等,並不是說每個人都要有自己產權的房子,而是說政府有相當一部分要去做廉租屋。


  範偉:或者就是採∽飭拚庖煌揪獨唇餼鮒械褪杖肴巳旱墓悍課侍狻W飭薹坎灰歡ㄊ欽



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